案情介紹：

　　買的二手房發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題

　　2007年5月，小朱購買了一套二手房。入住后不久，小朱就發(fā)現(xiàn)自家的衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，不得不經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員介紹小朱才得知，原來是因為前任業(yè)主在裝修時為了擴(kuò)大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，導(dǎo)致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設(shè)管道。小朱找到前任業(yè)主小王要求賠償重新鋪設(shè)管道的費用，小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見，表明他已經(jīng)默認(rèn)接受了現(xiàn)實，所以拒絕賠償。小朱起訴到法院，堅決要求小王給予賠償。
 

　　法院判決：

　　二手房有房屋質(zhì)量問題，原房主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，衛(wèi)生間管理鋪設(shè)屬于裝修過程中的隱蔽工程，小朱無法通過肉眼直接察覺，因此對于損失的發(fā)生，小朱沒有過錯。而小王在裝修過程中擅自改變管道線路，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況，沒有明確告知購房人小朱，已經(jīng)構(gòu)成故意隱瞞，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　律師說法：

　　二手房質(zhì)量問題是由原房主賠償，還是由開發(fā)商賠償

　　根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這就是常說的“物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。出賣人交付的出賣物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以根據(jù)損失的大小，合理選擇要求修理、更換、減價、賠償損失或者退貨等救濟(jì)措施。出賣人的這種擔(dān)保責(zé)任可以采取明示和默示方式兩種方式，即可以由雙方在合同中明確約定，即使合同中沒有涉及，出賣人仍然按《合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，如果買受人訂立合同時明知出賣物的質(zhì)量存在瑕疵仍然接受的，則可免除出賣人的擔(dān)保責(zé)任。

　　在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要考察出賣人是否故意隱瞞和購房人是否明知質(zhì)量瑕疵。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點，出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式包括賠償損失、降低房價、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費用等。當(dāng)然，如果購房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買賣合同，因為此時出賣人的行為已構(gòu)成根本性違約，房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋買受人可以依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定行使法定的合同解除權(quán)。

　　對于房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵，出賣人往往認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，其實，要根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因為出賣人在裝修、使用的過程中產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任;反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向房屋的開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
 

　　法律依據(jù)

　　《民法典》第五百八十二條：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”

　　法律分析

　　其一【瑕疵擔(dān)保責(zé)任】物的瑕疵，是指出賣人就其出賣的標(biāo)的物的品質(zhì)、價值、效用上所存在的表面或隱蔽的瑕疵。出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保和品質(zhì)瑕疵擔(dān)保，即出賣人應(yīng)保證交付的標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)和權(quán)利狀態(tài)上都是完整的、無瑕疵的，符合標(biāo)的物的通?；蛱貏e約定的用途，出賣人如違反此項義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　其二【承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)】在二手房買賣過程中，出賣人是否承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要標(biāo)準(zhǔn)在于：出賣人是否故意隱瞞，以及買受人是否明知質(zhì)量瑕疵。

　　如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但如果出賣人已如實告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明買受人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　如果質(zhì)量瑕疵已經(jīng)嚴(yán)重影響到房屋買受人的居住安全了，如主體存在瑕疵，擅自更改承重結(jié)構(gòu)等問題，此時買受人有權(quán)要求解除合同。

　　本案中，廚房下水管返水，夏女士在購房時是無法發(fā)現(xiàn)的，只能在入住正常使用后方能發(fā)現(xiàn)，且張先生對于自己更改下水管道是明知的，但未告知夏女士，故已構(gòu)成隱瞞，因承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　其三【房屋自身瑕疵】對于房屋的自身質(zhì)量瑕疵，即并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出賣人對此是知曉的，此時，出賣人也是無需承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

　　其四【共有部位的瑕疵】如果房屋的質(zhì)量問題為共有部位，該種情況下，一般可請求物業(yè)，啟動公共維修基金予以處理。