二手房的買賣應(yīng)當(dāng)注意各種各樣的問(wèn)題，為維護(hù)交易雙方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。下面就由上海房產(chǎn)律師為大家整理相應(yīng)的資料，希望對(duì)大家有所幫助。

　　一、基本案情

　　2012年11月13日，與李簽訂二手房買賣合同，李將其名下一套房屋出售給，總房款95萬(wàn)元。陳某已經(jīng)支付了70萬(wàn)元的購(gòu)房款。然后李把房子和鑰匙交給，就搬進(jìn)來(lái)了。《二手房買賣合同》約定，自合同簽訂之日起90日內(nèi)，李應(yīng)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。并約定違約責(zé)任。如一方違約，守約方有權(quán)要求違約方每日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。至今，李仍未履行相關(guān)義務(wù)。經(jīng)查，李某以涉案房屋設(shè)立銀行按揭貸款，導(dǎo)致李某未能再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。故向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：李辦理償還房屋貸款、注銷抵押手續(xù)事宜；請(qǐng)李協(xié)助向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并將房屋權(quán)屬登記在陳名下；李支付逾期房產(chǎn)證違約金（以已付房?jī)r(jià)款70萬(wàn)元為基準(zhǔn)，自起訴之日即2013年2月13日起至房屋所有權(quán)登記在陳名下之日止，每日按萬(wàn)分之五計(jì)算）。在訴訟中，表示，他已經(jīng)收集了所有的錢，可以先為李償還銀行貸款。

　　李某在訴訟中稱，陳某甲是陳某的女兒，也是陳某辦理企業(yè)房屋進(jìn)行買賣交易合同的受托人。陳某甲和李某在2011年11月簽訂了中國(guó)一份研究和解合作協(xié)議，雙方可以同意或者解除勞動(dòng)合同，由李某退還陳某購(gòu)房款84萬(wàn)元。因定金協(xié)議、定金收條上簽字制度以及商業(yè)銀行會(huì)計(jì)憑證上簽字的是陳某甲。陳某甲代理陳某簽訂了涉訴房屋信息買賣定金協(xié)議，支付了大量房屋定金2萬(wàn)元，通過(guò)提高自己的銀行個(gè)人賬戶向李某匯款68萬(wàn)元。協(xié)議書系陳某甲與李某在李某家客戶簽訂的，簽訂時(shí)陳某甲告知李某自己能解決我國(guó)房屋市場(chǎng)買賣關(guān)系一事，并出具了承諾書。陳某甲與李某去中介服務(wù)公司業(yè)務(wù)辦理退單聲明我們當(dāng)天，雙方之間約定2013年12月16日去市建委辦理要求撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，陳某也在中介目標(biāo)公司。故雙方?jīng)]有簽訂安全協(xié)議書和承諾書時(shí)李某有充分說(shuō)明理由就是相信陳某甲使用具有特殊代理權(quán)，陳某甲構(gòu)成表見(jiàn)代理。因此，李某不同意陳某的訴訟程序請(qǐng)求。

　　法院在2014年3月裁定，陳的所有指控均被駁回。

　　一審結(jié)束后，陳某提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　通過(guò)進(jìn)行分析，總結(jié)出本案的焦點(diǎn)主要問(wèn)題是陳某甲和李某所達(dá)成的解除本案涉訴房屋信息買賣雙方合同的協(xié)議內(nèi)容是否能夠有效。陳某主張陳某甲與李某就解除《二手房買賣勞動(dòng)合同》事宜達(dá)成《協(xié)議書》的行為方式并不重要構(gòu)成表見(jiàn)代理。

　　首先，從陳與陳的關(guān)系來(lái)看，雙方的母女關(guān)系中，陳是陳買房的代理人，因此陳與陳之間存在特殊關(guān)系，產(chǎn)生明顯的代理行為；

　　其次，從房屋買賣行為來(lái)看，陳某佳代表與李的委托代理人李簽訂了房屋買賣定金協(xié)議，并支付了上述房屋買賣定金協(xié)議中約定的定金。與李簽訂的二手房買賣合同中剩余的首付款也由陳某佳通過(guò)自己的銀行賬戶轉(zhuǎn)給李。因此，在房屋買賣過(guò)程中，除了二手房買賣合同，陳某都簽了字。其余的民事法律行為均由陳某佳實(shí)施，故陳某佳的上述代理行為可以使李確信其對(duì)該房屋買賣具有全權(quán)代理權(quán)限；

　　其次，從陳與李簽訂協(xié)議的過(guò)程中，陳以書面形式向李的經(jīng)紀(jì)人李承諾，他將承擔(dān)一切責(zé)任，李是基于與陳簽訂協(xié)議前對(duì)陳的承諾，終止了《協(xié)議書》中的房屋銷售合同，因此，陳提供書面擔(dān)保的行為是使李相信他有權(quán)終止房屋銷售合同代理的重要因素，陳也在該代理處，但沒(méi)有證據(jù)表明陳告訴李不同意解除房屋銷售合同，而在陳和李同意去市建委辦理網(wǎng)上簽名注銷手續(xù)的當(dāng)天，陳也到了市建委，所以陳及其家人在場(chǎng)，陳未能直接向李表達(dá)意見(jiàn)，也是陳認(rèn)為陳有權(quán)終止房屋買賣合同代理的原因。

　　鑒于上述，基于陳與陳之間的特殊關(guān)系、陳的實(shí)際行為以及陳某的在場(chǎng)，李完全有理由相信陳某擁有終止房屋買賣合同的授權(quán)書，二審法院認(rèn)定陳與李簽署協(xié)議的行為構(gòu)成陳與李的代理行為，并不構(gòu)成不當(dāng)行為。

　　陳簽署協(xié)議的后果應(yīng)由陳承擔(dān)。因此，陳應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行自己的權(quán)利和義務(wù)，二審法院不支持陳以繼續(xù)履行《二手房銷售合同》為由提出的主張是正確的，這與協(xié)議的內(nèi)容不符，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。