業(yè)主會(huì)所就是以自己所在園區(qū)業(yè)主為主要技術(shù)服務(wù)研究對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)文化服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施。園區(qū)的會(huì)所是屬于開(kāi)發(fā)商的專有部分學(xué)生還是業(yè)主的共有部分？若屬于中國(guó)共有部分，那么是屬于法定共有部分教師還是可以約定共有部分？物權(quán)法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他城市公共活動(dòng)場(chǎng)所、公用設(shè)施”是否應(yīng)該包括園區(qū)的會(huì)所？都是非常值得進(jìn)行探討的問(wèn)題。上海房產(chǎn)糾紛律師就來(lái)為您講講有關(guān)的情況。
由于《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定會(huì)所的所有權(quán)，自《物權(quán)法》頒布以來(lái)，上述問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)是: 理論上一般認(rèn)為，商品房銷售合同的具體協(xié)議取決于開(kāi)發(fā)商將通過(guò)合同的形式將社區(qū)作為共有的一部分，否則，由于社區(qū)沒(méi)有出售出去的房屋，會(huì)所的組成部分按照其所有權(quán)的專屬部分給開(kāi)發(fā)商。此外，《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，業(yè)主所有的“公共場(chǎng)所和公共設(shè)施”不得包括會(huì)所，其主要原因是:
?。?）從權(quán)利能力構(gòu)成看，會(huì)所與其他建筑物設(shè)計(jì)能夠進(jìn)行明確區(qū)分，可以排他使用，能夠及時(shí)登記管理成為一個(gè)特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其權(quán)源應(yīng)為其自身的建造者開(kāi)發(fā)商。由于我國(guó)法律上沒(méi)有學(xué)生明確相關(guān)規(guī)定會(huì)所是否應(yīng)該屬于中國(guó)共有部分，因此他們解釋上應(yīng)從會(huì)所是否是專有部分問(wèn)題著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。
（2）從投資建設(shè)看，會(huì)所可以成為園區(qū)的附屬設(shè)施，但是，園區(qū)也可以不需要會(huì)所。所以，從優(yōu)化城市建設(shè)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商興建會(huì)所考慮，允許開(kāi)發(fā)商保留對(duì)會(huì)所的專有權(quán)，對(duì)業(yè)主是有利的，可以通過(guò)雙方之間的另行約定來(lái)規(guī)定會(huì)所的服務(wù)對(duì)象和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。
?。?）從經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用看，會(huì)所是一個(gè)具有中國(guó)一定的營(yíng)利性的場(chǎng)所，有時(shí)可能要面向經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革開(kāi)放，服務(wù)于我國(guó)許多不特定工作的人，所以不能把會(huì)所簡(jiǎn)單地理解為僅服務(wù)于業(yè)主的公用基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)場(chǎng)所。而從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展活動(dòng)就存在問(wèn)題一定的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)，如果營(yíng)利的話，業(yè)主固然可能會(huì)有自己一定的收益，但如果可以發(fā)生提供一定的虧損甚至產(chǎn)生巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會(huì)由業(yè)主需要承擔(dān)法律責(zé)任，這將使業(yè)主承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，況且由業(yè)主共有并實(shí)際成本管理會(huì)所，業(yè)主也未必能夠勝任。
另一種觀點(diǎn)是，實(shí)務(wù)界傾向研究認(rèn)為，園區(qū)會(huì)所的建筑工程成本管理已經(jīng)分?jǐn)偟綀@區(qū)的各個(gè)部分業(yè)主了，如果我們沒(méi)有進(jìn)行約定，則會(huì)所屬于業(yè)主可以共同發(fā)展所有。
在實(shí)踐中，經(jīng)常遇到的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商為謀取經(jīng)濟(jì)利益而將規(guī)劃用來(lái)作會(huì)所的場(chǎng)地當(dāng)做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就是他們看重廣告活動(dòng)中被描繪成多功能且高檔次的會(huì)所而作出購(gòu)房需求選擇的，結(jié)果在承受了較高的房?jī)r(jià)買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)有會(huì)所，或者會(huì)所十分簡(jiǎn)陋，這往往能夠使得學(xué)生雙方之間矛盾導(dǎo)致無(wú)法調(diào)解而最終結(jié)果只能同時(shí)通過(guò)人民法院的判決予以及時(shí)處理。
也經(jīng)常出現(xiàn)會(huì)所與物業(yè)服務(wù)室、業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司和發(fā)展商委托會(huì)所經(jīng)營(yíng)者交叉混亂的情況，當(dāng)沖突往往難以調(diào)和時(shí)，如果法院傾向于保護(hù)發(fā)展商原有的收益，就容易導(dǎo)致大規(guī)模的園區(qū)業(yè)主集團(tuán)糾紛，造成不利的社會(huì)影響。從這個(gè)角度來(lái)看，在沒(méi)有相關(guān)協(xié)議的情況下，法院大多選擇確認(rèn)俱樂(lè)部屬于共同所有權(quán)的觀念，以達(dá)到確定糾紛分割的目的。
需要指出的是，這兩種意見(jiàn)的前提是高度一致的，即如果會(huì)所權(quán)利的性質(zhì)是在商品房買賣合約或管理?xiàng)l例中訂明的話，便應(yīng)該從中訂明。只有在發(fā)展商與業(yè)主之間沒(méi)有協(xié)議或協(xié)議不明確的情況下，才會(huì)出現(xiàn)上述意見(jiàn)分歧。如果有必要選擇一種最符合法律權(quán)利來(lái)源和生活邏輯的范式。
如業(yè)主委員會(huì)的辦公室、業(yè)主康樂(lè)、業(yè)主娛樂(lè)等，與業(yè)主的日常生活非常密切，重要活動(dòng)亦會(huì)包括在內(nèi)，作為共同業(yè)主; 如果主要是商住、飲食或完全由物業(yè)服務(wù)公司使用，而業(yè)主的生活并非主要問(wèn)題，則應(yīng)確認(rèn)為獨(dú)家發(fā)展商。在開(kāi)發(fā)商保留會(huì)所專用權(quán)的條件下，會(huì)所使用權(quán)可以通過(guò)法律或合同作為公共部分轉(zhuǎn)讓給園區(qū)所有人。
同時(shí)，未經(jīng)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主同意，開(kāi)發(fā)商不得改變俱樂(lè)部的原有用途。換句話說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商一方的俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)者，如果你想改變俱樂(lè)部原有的商業(yè)用途，你必須獲得俱樂(lè)部所有者一方的同意。這也是俱樂(lè)部作為共同所有權(quán)共享對(duì)象部分的最后一筆的含義。
上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，對(duì)于俱樂(lè)部的所有權(quán)，從協(xié)議中有協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議或協(xié)議不明確，從法律效力和社會(huì)效力的統(tǒng)一角度，應(yīng)當(dāng)以俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)和所有者日常生活的親密程度作為認(rèn)定審判實(shí)踐的依據(jù)。