我國《民法通則》和《合同法》并未專門規(guī)定法律行為轉換，所以對于相關案件，只能借助于法律行為部分無效以及法律行為解釋規(guī)則在一定程度上迂回地實現法律行為轉換。上海房產律師為您講講有關的情況。

　　法律行為轉換本來就以法律行為解釋為前提，只有先通過解釋確定法律行為的內容，才能判斷其是否無效，進而決定可否進行轉換。在解釋與轉換之間實際上并不存在非常精確的界線，或者說在二者之間存在一個模糊區(qū)域，其界線根據需要可以左右滑動。

　　鑒于法律行為轉換在我國民法中欠缺明文規(guī)定，該界線可以向法律行為轉換這一側推移，擴大其解釋空間，使之承擔法律行為轉換的部分功能。對于經濟適用房借名購房合同，如果雙方約定“5年后（或條件具備后）出名人應當將所購房屋登記于借名人名下”，即便合同包含“所購房屋歸借名人所有，由借名人占有、使用”之約定，也可以解釋為雙方達成5年后（或條件具備后）出名人應當將房屋所有權轉讓給借名人之合意，此項合意應當有效。

　　至于房屋由借名人占有、使用之約定，由于背離了經濟適用房系為困難居民提供住房保障這一宗旨，應認定為無效。依據我國《合同法》56條第2句，合同部分無效不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。經濟適用房借名購房合同該部分內容無效，不應當影響雙方關于將來所有權轉讓之約定的效力。

　　據此，在5年期滿之前，如果借名人請求出名人移轉房屋所有權，出名人有權拒絕。但在5年期滿之后，出名人有義務將房屋所有權移轉給借名人，借名人應當按照《經濟適用住房管理辦法》30條第2款之規(guī)定補足土地收益等相關價款。但在5年期滿之前，出名人有權請求借名人返還房屋的占有。而在5年期滿之后，出名人沒有此項返還請求權，因為依房屋買賣合同，此時其本來就有義務使借名人取得房屋的占有。

　　如果委托型借名購房的目的是規(guī)避房產限購令，由于借名人在特定區(qū)域內同樣不具備購買此處房屋的資格（要么沒有本地戶口且社保繳費年限不夠，要么雖有本地戶口但已經擁有多處房屋），所以也應當認定出賣人只愿意與具備購房資格的出名人發(fā)生房屋買賣合同關系，否則將因買賣合同效力障礙導致目的落空。

　　依據我國《合同法》402條之但書，房屋買賣合同的雙方當事人也應認定為出名人與出賣人。該買賣合同本身既不違反禁止性法律法規(guī)，也不違反社會公共利益，因而有效。在房屋登記于出名人名下之后，出名人取得所有權。

　　借名人與出名人之間的借名合同效力如何，須考察房產限購令的性質而予以判定。限購令顯然不是法律法規(guī)，只是一種經濟政策，其目的在于調控房地產市場，以在特定時期和特定區(qū)域內抑制房價過快上漲，遏制房地產市場的“炒作”現象，引導房地產資源配置向剛性需求傾斜。

　　盡管有時因為各種因素其實際效果不盡如人意，但初衷是為了維護房地產領域的公共利益。因此，旨在規(guī)避房產限購令的借名合同雖然不違反禁止性法律法規(guī)，但違反社會公共利益，應當按照與經濟適用房借名購房合同類似的方式予以處理。

　　特殊之處在于，在適用法律行為解釋規(guī)則與部分無效規(guī)則時，由于欠缺類似于《經濟適用住房管理辦法》30條第2款中“5年期滿后可以轉讓”之規(guī)定，所以只能解釋為雙方達成“限購令取消后（或借名人具備購房資格后）出名人應當將房屋所有權轉讓給借名人”之合意，該合意有效。當然，其只能產生債權債務關系，不能直接使借名人取得房屋所有權。

　　在狹義的借名買房案例中，名人只需提供相關文件，通過借名自己簽訂房屋買賣合同。出售房屋是借用“以他人名義執(zhí)行法律行為”中的一個名稱的行為。購房者是誰，必須考慮相對人的意愿、名義承運人的意愿和相對人的誠信等因素來確定。

　　由于我國經濟適用房和適用房產限購令的房屋都涉及購房人的購房資格管理問題，所以應認定中國作為行政相對人的出賣人只愿意與出名人文化發(fā)生改變房屋買賣雙方合同法律關系。

　　上海房產律師認為，出名人雖然我們將其名義借給借名人通過使用，但其當時社會并不能夠愿意自己承受房屋買賣交易合同之后果，而且學生由于其沒有政府出面訂立勞動合同，所以他們事實上也并未發(fā)展作出選擇購買商品房屋的意思就是表示。