知名人事后未批準(zhǔn)房屋買賣合同，但賣方在訂立合同時(shí)不知道貸款情況的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)其信托權(quán)益，房屋買賣合同在知名人與賣方之間生效，知名人也取得房屋所有權(quán)。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。

　　如果賣方在訂立合同時(shí)知道借款，那么他就沒有值得保護(hù)的信任，銷售合同不應(yīng)歸于名人，也不應(yīng)在借款人和賣方之間生效。一方面，賣方無意與借款人建立合約關(guān)系，另一方面，不符合資格的借款人購買受限購令規(guī)限的社會(huì)福利住房或房屋，亦違反公眾利益。

　　因此，沒有有效的房屋銷售合同，無論是名人還是借款人都沒有取得房屋的所有權(quán)，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，如果房屋是以名人的名義登記的，就是虛假登記。當(dāng)然，這在實(shí)踐中不太可能發(fā)生。

　　一般來說，以名人的名義購買房子后，雙方要么和平相處，沒有爭(zhēng)議，形成了一種穩(wěn)定的、事實(shí)上的財(cái)產(chǎn)控制關(guān)系（房子以名人的名義注冊(cè)，但實(shí)際上是由借房人控制的） ，當(dāng)局通常不會(huì)干預(yù)；要么出現(xiàn)爭(zhēng)議，名人聲稱擁有房子，這種說法可以被解釋為追溯承認(rèn)。只有在房?jī)r(jià)下跌，借款名人失去后續(xù)支付能力或發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不佳時(shí)，才會(huì)出現(xiàn)借款名人與名人互相推諉的現(xiàn)象。

　　這里所說的普通房屋，既不是指社會(huì)福利住房和其他社會(huì)福利住房，也不是指房屋購買限制。與規(guī)避性政策法規(guī)規(guī)定的借款購房情形相比，不存在違反社會(huì)公共利益和取消借款購房資格的問題。因此，對(duì)于所購房屋的所有權(quán)問題，我們只需要考慮當(dāng)事人的私利，在民法原則的框架內(nèi)尋求適當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。

　　名下買一套普通房子，可以通過銀行按揭貸款，也可以不通過。后者不涉及銀行，比較簡(jiǎn)單。需要考慮的只是借款人、名人及其債權(quán)人的利益。對(duì)于房屋所有權(quán)的取得，名人本身并沒有值得保護(hù)的正當(dāng)利益，因?yàn)樗麄儧]有付出一分錢，也沒有承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　相反，很明顯，借款名人具有值得保護(hù)的正當(dāng)利益，所有購房款均已由他支付，房屋已由他占有使用，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用也由他支付。借名人的債權(quán)人也有一定的合法利益，因?yàn)橘彿靠钤緦儆诮杩钊素?fù)債財(cái)產(chǎn)的一部分，如果付款后不進(jìn)行房屋所有權(quán)的交換，借款人的負(fù)債財(cái)產(chǎn)就會(huì)減少，不利于保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　名人的債權(quán)人可以對(duì)以名人名義購買的房屋申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。如果確定房屋屬于名人，當(dāng)然有利于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，房子本來不是名人用他的一部分責(zé)任財(cái)產(chǎn)換來的，無緣無故地加到名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)上，讓他的債權(quán)人受益，這是不公平的。

　　因此，可以直接認(rèn)定出名人事前欠缺締約意愿。當(dāng)然，如果一個(gè)出名人事后表達(dá)了締約意愿，對(duì)房屋買賣合同內(nèi)容予以追認(rèn)，則應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同在出名人與出賣人之間是否成立。出名人具備購房資格，所以該買賣合同提供有效。房屋所有權(quán)讓與合意亦然。在房屋過戶登記于出名人名下之后，出名人取得其所有權(quán)，借名人與出名人的內(nèi)部員工關(guān)系應(yīng)按照與委托型借名購房合同或者類似的方式方法處理。

　　在借名通過銀行按揭貸款方式購房的情形中，借名人直接或間接地向出賣人支付首付款，對(duì)于其余購房款則借用出名人的名義向銀行貸款，所以似乎涉及銀行利益。在判斷房屋所有權(quán)歸屬時(shí)，需要考慮哪種方案可能明顯不利于銀行。

　　假如認(rèn)定房屋為出名人所有，當(dāng)然對(duì)銀行毫無不利之處。假如認(rèn)定房屋為借名人所有，其對(duì)貸款銀行也無明顯害處。因?yàn)榉课菀呀?jīng)被抵押給銀行，無論房屋歸出名人所有還是歸借名人所有，都不影響抵押權(quán)的效力一一要么認(rèn)定當(dāng)初是由借名人自己做出抵押意思表示，將房屋抵押給銀行，要么認(rèn)定借名人將房屋處分權(quán)授予出名人，出名人將房屋抵押給銀行。

　　既然如此，則在借名人不履行還貸義務(wù)的情況下，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，以房屋拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償其貸款債權(quán)?？梢姡幢闶墙杳ㄟ^銀行按揭貸款方式購房，也無需從銀行利益保護(hù)的視角考慮房屋所有權(quán)的歸屬。就出名人的利益而論，即便其被認(rèn)定為貸款合同的當(dāng)事人，在房屋所有權(quán)的判定上，對(duì)其也沒有特別保護(hù)之必要。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，因?yàn)榇隧?xiàng)貸款債務(wù)有房屋抵押權(quán)予以特別擔(dān)保，在最糟糕的境況下，出名人尚可選擇不履行還貸義務(wù)，讓銀行通過實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)受償貸款債權(quán)，無論該房屋歸誰所有。至于借名人的利益、借名人之債權(quán)人的利益、出名人之債權(quán)人的利益，與前述情形并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，無庸贅述。