《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪發(fā)現(xiàn)，在中央14部委的“清理整頓”中，小產(chǎn)權(quán)房已悄然變異為旅游地產(chǎn)中的“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“會(huì)員制農(nóng)莊”，以“以租代售”“以權(quán)代產(chǎn)”“榮譽(yù)村民”等方式重裝入市，形式設(shè)計(jì)精巧。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房的“變種”，帶來新一輪農(nóng)地入市潮，上海房產(chǎn)糾紛律師建議有關(guān)部門盡快出臺(tái)清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度。

　　“以租代售”：宅基地上開始興建會(huì)員制發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)中心，“在 Xiaotangshan 旁邊，一棟40平方米的四合院售價(jià)18萬元，”北京市昌平區(qū)南莊村西洋退休中心的一則廣告稱，小房產(chǎn)正在以“出租出售”的方式出售，價(jià)格從10萬到10萬不等。“退休中心”只是一個(gè)幌子，許多年輕的居民，已經(jīng)形成了一個(gè)住宅小區(qū)。

　　走在“養(yǎng)老服務(wù)中心”里，隨處都是可見“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋市場(chǎng)銷售的養(yǎng)老金融中心劉經(jīng)理說，目前我國正在通過出售的為第3期，養(yǎng)老發(fā)展中心城市占地是租南莊村的，與村委會(huì)簽訂了中國租賃合同到2052年。養(yǎng)老管理中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)可以全部企業(yè)賣出，三期也剩得不多了。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用壽命40年，售價(jià)60萬元。

　　購買這里的房屋后，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對(duì)入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，買房后誰住根本沒有人管。”

　　協(xié)議規(guī)定了停留時(shí)間和價(jià)格，以及每個(gè)人最關(guān)心的拆遷。協(xié)議規(guī)定，在拆遷的情況下，居民可以參加拆遷，拆遷后可以得到多少錢，其余的錢由養(yǎng)老院按居住年份扣除住房費(fèi)用后退還給居民。

　　在位于八達(dá)嶺旅游高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村進(jìn)行改造”的旗號(hào)，這里我們建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)公寓發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)售罄。

　　銷售管理人員可以告訴我們記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個(gè)舊村進(jìn)行改造工程項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外一個(gè)建設(shè)發(fā)展幾十棟樓房，以“入會(huì)”形式以及對(duì)外直接銷售，號(hào)稱屬于社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會(huì)員制運(yùn)作，只需通過一次需要繳納所選戶型的會(huì)員費(fèi)就可入住。如果沒有發(fā)生拆遷，拆遷補(bǔ)償歸買房者。

　　根據(jù)一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的廣告，這里的二手房平均價(jià)格高達(dá)每平方米6500元。該銷售人員說，該項(xiàng)目的第一階段已經(jīng)售罄，有1000多個(gè)安老院。“如果你需要的話，你可以留下你的電話號(hào)碼，我們會(huì)在第二階段開始的時(shí)候通知你，”他說

　　會(huì)員協(xié)議有兩種類型： 一種是開放式的，子女可以繼承； 另一種是五年制，五年后可以選擇退出，全額退還會(huì)員費(fèi)，實(shí)際上是五年居留。

　　一位會(huì)籍顧問可以表示，房子是在村集體土地上進(jìn)行開發(fā)環(huán)境建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)問題歸屬村里。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)厣鐣?huì)榮譽(yù)村民生活待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書及由村委會(huì)核發(fā)的房屋建筑使用所有權(quán)證，大可不必因?yàn)閾?dān)心知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項(xiàng)目管理之所以興起，除了這些項(xiàng)目公司本身進(jìn)行銷售業(yè)務(wù)收入外，一旦企業(yè)通過民政部門驗(yàn)收，還可以套取補(bǔ)貼。

　　“私人農(nóng)場(chǎng)”: 生態(tài)溫室在農(nóng)田上生長“50年不變”，如果說“老年公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設(shè)用地，那么一些農(nóng)村地區(qū)以“生態(tài)大棚”的名義，通過出售小產(chǎn)權(quán)房，占用了農(nóng)業(yè)用地。目前，這種面向城市居民的“私人家庭農(nóng)場(chǎng)”在北京、廣州、大連、青島和南京等大城市遍地開花。

　　位于旅順口區(qū)北路的生態(tài)莊園占地600至1200平方米，其中一個(gè)封閉的居住區(qū)靠近山和水。據(jù)《大連晚報(bào)》的廣告，記者來到大連旅順口區(qū)的 Shabao 村，看到一排排整齊的鋼結(jié)構(gòu)溫室從地上拔地而起。每個(gè)溫室旁邊都有一個(gè)面積約70平方米的獨(dú)戶住宅和一個(gè)半地下室。

　　負(fù)責(zé)銷售的村民王經(jīng)理說，這不是小產(chǎn)權(quán)房，我們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對(duì)外出租50年的使用權(quán)，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動(dòng)遷征地，補(bǔ)償款全部都給買房的業(yè)戶。

　　王經(jīng)理說，這里我們?cè)瓉硎巧嘲宓囊黄?jīng)濟(jì)果林，約200多畝，現(xiàn)在中國建了70多套大棚，是村里進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目。有兩種不同戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人活動(dòng)準(zhǔn)備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是通過田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”。

　　王經(jīng)理指著旁邊的另一個(gè)山坡說，很快就會(huì)有第二期的建設(shè)，100套。“這個(gè)項(xiàng)目叫做大連綠色牧業(yè)生態(tài)公園。它已被批準(zhǔn)，并被確定為一個(gè)設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。通過農(nóng)業(yè)部檢查后，可以開放地下室（農(nóng)具室）采光。這是一個(gè)非常好的視頻、音頻、象棋和紙牌室。”

　　在旅順北路沿途，這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)帖稱，長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院地獨(dú)樓出售，地點(diǎn)在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價(jià)格85萬元，合4250元每平方米，產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。

　　早在2009年4月，北京市國土資源局就下達(dá)了禁令，要求所有區(qū)縣政府拆除違法的農(nóng)業(yè)生態(tài)公園，停止占用耕地，對(duì)部分項(xiàng)目拆除后變相開發(fā)的房地產(chǎn)單位和個(gè)人進(jìn)行刑事責(zé)任追究。然而今天，北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)場(chǎng)”已經(jīng)增多，甚至掀起了新一輪的高銷售。在 Huangtuozi 的 Yunfoshan、 Miyun District 和 Pinggu District 的馬房鎮(zhèn)，記者發(fā)現(xiàn)了一些出售的“私人農(nóng)場(chǎng)”，價(jià)格從13萬元到30萬元不等。

　　“旅游發(fā)展地產(chǎn)”：景區(qū)建設(shè)生態(tài)保護(hù)林地遭到別墅蠶食，記者可以發(fā)現(xiàn)，隨著我國相關(guān)政府部門禁止對(duì)別墅項(xiàng)目審批供地，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當(dāng)前發(fā)展農(nóng)村對(duì)耕地資源管理人員嚴(yán)格，但是對(duì)“三荒地”、水庫周邊國家生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設(shè)研究開發(fā)企業(yè)并沒有一個(gè)嚴(yán)格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式不斷開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”，建設(shè)“分時(shí)度假村”，對(duì)林地和具有重要生態(tài)環(huán)境保護(hù)系統(tǒng)功能的山坡地形成一種威脅。

　　黃崗嶺茶園位于 Liyang Province 橫澗鎮(zhèn)，毗鄰天目湖風(fēng)景區(qū)和 Nanshan Bamboo Sea 風(fēng)景區(qū)。茶園不僅盛產(chǎn)茶葉，還是鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，游客可以采摘茶葉。董事長陸建平告訴記者，茶園承包土地1000多畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)現(xiàn)在茶園的一個(gè)斜坡上，有兩片白色的大和仿古建筑群，屋頂很高，現(xiàn)場(chǎng)都是瓷磚。

　　當(dāng)?shù)匚幕糜喂芾聿块T知情者介紹，這片仿古建筑群實(shí)際上是一個(gè)別墅項(xiàng)目，是作為我國旅游業(yè)發(fā)展配套的賓館服務(wù)項(xiàng)目報(bào)的，老板一直想對(duì)外直接銷售。“溧陽市的農(nóng)村地區(qū)旅游企業(yè)項(xiàng)目公司近年來不斷出現(xiàn)了不少這類傳統(tǒng)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’！究竟是開賓館還是當(dāng)別墅賣，老板不說。”

　　在北京市北京昌平區(qū)棋盤山景區(qū)，流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行別墅，銷售管理人員周濤稱“這個(gè)企業(yè)項(xiàng)目是棋盤山風(fēng)景區(qū)相關(guān)配套服務(wù)功能基礎(chǔ)設(shè)施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區(qū)內(nèi)，不會(huì)搞新的建設(shè)，拆遷的概率問題非常小。”

　　“這個(gè)地方是一個(gè)山坡荒地，已經(jīng)在村里重建過了，第一期只剩下三套了，”Miyun District Yunfoshan 黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售人員項(xiàng)說。“第二期是一個(gè)小木屋，有96套，已經(jīng)售出20多套，占地600平方米到1000平方米，總價(jià)25.8萬元。”，還看到了一片小產(chǎn)權(quán)別墅，當(dāng)?shù)卮迕裾f別墅都是被村里的“山坡”占據(jù)的。

　　以上就是小產(chǎn)權(quán)如今變異的幾種形式，但這些使用方式在很大程度上無法得到法律上的認(rèn)可，上海房產(chǎn)糾紛律師建議在決定購買這些房屋之前一定要多向?qū)I(yè)律師咨詢。