雙方在簽訂《商品房認購書》后就認購書中沒有提及的簽訂細節(jié)和其他條款進行協(xié)商不能取得一致，以及雙方意志以外原因致使不能簽訂合同的，僅是合同磋商的過程，不屬可歸責于任何一方當事人的事由。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師一起了解這起商品房認購合同糾紛案例。

　　一、基本案情

　　2009年8月2日，原告陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認購書》 ，其主要內(nèi)容是： 原告陳某向某房地產(chǎn)公司認購了某房地產(chǎn)住房，支付方式為銀行按揭； 原告陳某在簽訂認購書時支付了4萬元定金；購買人應當在2009年8月29日前在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中心簽訂商品房買賣合同，并支付相應的住房款項和相關費用，否則視為放棄認購表上的權利，房地產(chǎn)公司不予退還押金，有權單獨處置房屋。同日，原告陳某向房地產(chǎn)公司支付了4萬元押金。8月20日，原告陳某來到銷售中心，商討采購合同事宜。然而，由于雙方未能就合同的某些條款達成協(xié)議，因此未能在合同上簽字。此后，原告陳某多次向房地產(chǎn)公司要求退還4萬元押金，但該公司以陳某沒有在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂合同為由予以拒絕。原告陳某向法院提起上訴，要求房地產(chǎn)公司立即退還押金。

　　二、爭議焦點

　　(1）本次認購的法律性質(zhì)。

　　中國發(fā)展房地產(chǎn)公司律師可以認為，本案認購書不具備《商品房銷售企業(yè)管理工作辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要研究內(nèi)容，其法律問題性質(zhì)為預約合同。

　　委托合同的法律效力遵循“必須談判”的法律原則，即委托后雙方的義務僅限于為了在未來某一時間達成成本合同而進行的談判，而不是為了訂立本合同而進行的談判，只要進行協(xié)商即可履行委托義務。

　　為了保護交易安全和社會公共利益，保護房屋所有權人的權益，不能僅憑認購書中所謂的“認購人必須簽署商品房買賣合同，認購人已對該商品房及所有相關信息充分了解”等條款就認定原告陳某必須承擔簽署合同的義務。根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　?。?）本案雙方未簽訂《商品房進行買賣交易合同》的責任公司認定

　　簽訂“商品房認購書”后，雙方未能就認購書中未提及的簽訂細則及其他條款達成協(xié)議，且雙方未能簽訂合同的原因除了當事人的意愿外，合同談判的過程不屬于任何一方的事宜。

　　根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，因雙方責任導致商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。因此，原告要求房地產(chǎn)公司退還認購定金是符合法律規(guī)定的。

　　三、判決結果

　　一審法院認為，認購書是預約合同，未能訂立商品房買賣合同，不可歸責于雙方，原因是雙方未能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致。根據(jù)相關法律規(guī)定，判決房地產(chǎn)公司在判決生效后三日內(nèi)返還原告定金4萬元。

　　四、案例評析

　　本案是一起典型的商品房認購合同糾紛，糾紛的焦點在于：

　　本書是商品房銷售合同或預約合同。

　　商品房銷售合同不能簽訂的責任人。如果買方在約定期限內(nèi)履行了與賣方協(xié)商商定商品房銷售合同的義務，而當事人未能就商品房銷售合同的內(nèi)容達成協(xié)議，從而妨礙了合同的簽訂，賣方應以不歸于當事人的原因?qū)⒀航鹜诉€給買方。

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