近年來，各級政府部門出臺了許多與房地產(chǎn)市場管理相關(guān)的政策法規(guī)，如建設(shè)部等部委制定的《保障性住房管理辦法》、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、地方政府基于《通知》出臺的商品房限購令等。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。

　　有些人因為不符合買房條件，不能買房，不能享受相關(guān)待遇。所以他們通過名下買房來規(guī)避政策限制，以迂回的方式達(dá)到自己買房的目的。在這種情況下，房屋所有權(quán)的確定涉及合同主體的確定以及合同的效力、性質(zhì)、解釋等前期問題。在這些問題上，狹義的借款房和委托借款房略有不同。

　　在借名購房情形中至少存在兩個合同關(guān)系。一是借名人與出名人訂立的合同，核心內(nèi)容是一方借用另一方的名義購買房屋并登記于另一方名下，但房屋由借名人占有、使用，該合同可以稱為借名合同；二是出名人與出賣人訂立的房屋買賣合同。

　　其中，首先需要解決的是房屋買賣合同的主體問題，即該合同的法律效果應(yīng)當(dāng)歸屬于出名人抑或借名人。就委托型借名購房而言，房屋買賣合同由出名人以自己的名義與出賣人訂立，但出名人系受借名人委托，故該借名合同在此種情形下應(yīng)被認(rèn)定為委托合同。

　　依據(jù)我國《合同法》402條，如果第三人（相對人）在訂約時知道存在該代理關(guān)系的，則合同在委托人和第三人之間發(fā)生效力，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。該條規(guī)定的是默示顯名代理。

　　依據(jù)《合同法》403條，第三人在訂約時不知道存在代理關(guān)系的，委托人是否享有合同權(quán)利與承擔(dān)合同義務(wù)取決于第三人假定的意愿（“如果知道該委托人就不會訂立合同”表明第三人不愿意與委托人發(fā)生合同關(guān)系）以及事后的意愿（選擇權(quán)），該條規(guī)定的是隱名代理。

　　《合同法》402條中的但書即“有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人”，實際上也涉及第三人關(guān)于是否與委托人發(fā)生合同關(guān)系的意愿，要么是與受托人明確達(dá)成合意的意愿，要么是受托人可得而知的單方意愿。由此可見，依我國《合同法》，在委托型借名購房中委托人是否為合同主體歸根到底取決于第三人的意愿。

　　在以規(guī)避政策法規(guī)規(guī)定為借口買房的情況下，如果以此為借口購買經(jīng)濟(jì)適用房，第三方（賣方）顯然只愿意把房子賣給有購房資格的受托人（名人）。即使他在簽訂合同時明確知道存在委托關(guān)系，基于經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性，也可以認(rèn)定為“有確切證據(jù)證明該合同僅約束受托人和第三人”。

　　據(jù)此，這種假借買房的購房合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為名人和賣家。至于合同的法律效力，需要考察是否存在無效原因。有理論和判例認(rèn)為這種假借名義的購房合同是無效的，因為要么違反了強(qiáng)制性法律規(guī)定，要么違反了社會公共利益。

　　作者認(rèn)為，這種觀點值得商榷。一方面，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》只是一部部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第四條規(guī)定，法院不得據(jù)此認(rèn)定合同無效。

　　另一方面，即使根據(jù)《合同法》第五十二條第四項的規(guī)定將該規(guī)定視為“社會公共利益”的載體，也不應(yīng)判定名人訂立的房屋買賣合同無效，因為既然名人被認(rèn)定為買賣合同的主體，他就有資格購房，享有房屋買賣合同的權(quán)利并不違反社會公共利益。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，房屋買賣合同因違反強(qiáng)制性法律或社會公共利益而無效的觀點，其錯誤之處在于忽略了合同主體認(rèn)定的重要前提。對合同效力的判斷不能簡單地表述為“合同是否有效”，而應(yīng)該更準(zhǔn)確的表述為“雙方之間的合同是否有效”。