原、被告雙方的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物雖然是不動(dòng)產(chǎn)－－房屋，但由于被告隱瞞事實(shí)真相，而且可以提供一些虛假信息證明，才導(dǎo)致原告誤認(rèn)為被告有權(quán)處分該房屋，而且作為原告也盡了自己最大的注意保護(hù)義務(wù)，當(dāng)即與被告到房屋質(zhì)量管理相關(guān)部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，而且領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，并實(shí)際市場(chǎng)占有該房屋建筑居住已達(dá)兩年之久，完全需要具備善意取得社會(huì)制度的條件。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。
因此，筆者認(rèn)為同意前述第一種觀點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)選擇適用善意取得經(jīng)濟(jì)制度設(shè)計(jì)原理而確認(rèn)原、被告企業(yè)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)客戶(hù)關(guān)系得到有效。
由于我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較混亂和不規(guī)范，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在錯(cuò)誤和疏漏在所難免，但不能損害不動(dòng)產(chǎn)善意受讓人的合法權(quán)益。本案中，被告是房屋的共有人之一。他在未告知其他共有人（其丈夫）的情況下處分共有房屋，房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記存在瑕疵，非原告原因（過(guò)錯(cuò)）所致。原告為此付出了相應(yīng)的代價(jià)，房屋是通過(guò)交換占有的，可以認(rèn)定為善意，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞直Ｗo(hù)，完全符合善意取得制度的基本原則。
故應(yīng)認(rèn)定原、被告房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。如果按照上述第二、第三、第四種觀點(diǎn)，必將損害原告的合法權(quán)益，有效保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品交易秩序的穩(wěn)定，是不可取的。第一種觀點(diǎn)體現(xiàn)了善意取得制度原則在司法實(shí)踐中的具體運(yùn)用，具有指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義。
當(dāng)然，我們也可以從這個(gè)案例中得到一些啟示，即我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度需要進(jìn)一步規(guī)范和完善，應(yīng)當(dāng)在法律中明確具體的規(guī)定。在我國(guó)未來(lái)的物權(quán)立法中，應(yīng)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，以充分保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的合法權(quán)益。
基于企業(yè)各種社會(huì)特殊重要原因，借名購(gòu)房及不動(dòng)產(chǎn)借名登記在發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)并非少見(jiàn)現(xiàn)象，由此產(chǎn)生了具有諸多國(guó)家法律環(huán)境問(wèn)題，尤其是對(duì)于所購(gòu)房屋的物權(quán)歸屬管理問(wèn)題，需要在理論上可以予以積極回應(yīng)。
實(shí)踐中我們所謂的“借名購(gòu)房”包括以下兩種不同情形。一是出名人僅提供一個(gè)相關(guān)工作證件材料，合同的訂立及不動(dòng)產(chǎn)登記等事務(wù)皆由借名人辦理。二是出名人文化除了學(xué)生提供學(xué)習(xí)相關(guān)人員證件材料研究之外，還受借名人委托出面辦理上述處理事務(wù)，但資金皆由借名人用戶(hù)提供，所購(gòu)房屋也一直由借名人占有、使用，甚至連交易文書(shū)、產(chǎn)權(quán)證等也由借名人持有。
其中，第一種情形無(wú)疑都是屬于中國(guó)借用他人名義有效實(shí)施會(huì)計(jì)法律規(guī)范行為，行為主要實(shí)施者與名義載體并非同一人；第二種情形已經(jīng)不是借用他人名義實(shí)施過(guò)程中法律責(zé)任行為，因?yàn)檫@種行為實(shí)施者與名義載體是同一人，只不過(guò)其想使另一方面?zhèn)€人能力獲得良好行為分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)而已。有學(xué)者將前者稱(chēng)為系統(tǒng)直接借名行為，將后者稱(chēng)為間接借名行為，并認(rèn)為能夠間接借名行為方式實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是實(shí)現(xiàn)間接導(dǎo)致代理。
不過(guò)，“直接借名”和“間接借名”這樣的用語(yǔ)未必貼切。如果教師只是沒(méi)有考慮到在房屋登記和物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題上兩種情形是否存在若干相似之處，不妨將兩者統(tǒng)稱(chēng)為借名購(gòu)房。據(jù)此，借名購(gòu)房可作廣義與狹義理解。狹義借名購(gòu)房?jī)H指上述第一種情形，廣義借名購(gòu)房兼指兩種情形。鑒于在第二種情形下雙方當(dāng)事人主義之間在締約事宜上存在委托生產(chǎn)關(guān)系，所以可稱(chēng)之為“委托型借名購(gòu)房”。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，借名購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是多樣的，可能并不是為了提高規(guī)避某種貨幣政策，可能不僅是為了隱匿財(cái)產(chǎn)安全狀況。在實(shí)踐中，除了因借名購(gòu)房需求進(jìn)行銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)借名登記之外，還可能也是出于其他技術(shù)原因無(wú)法進(jìn)行投資不動(dòng)產(chǎn)借名登記。本文擬對(duì)這些數(shù)據(jù)情形一并予以考察。