相信很多人都有買小產權房的想法。這種房子能買嗎？風險是什么？今天楊浦房產律師一次給大家講清楚！
 

　　一、小產權房是什么？

　　實際上小產權房是違法建筑。但農村地區(qū)經常發(fā)生銷售宅基地房。合法嗎？

　　這類房屋只能轉讓使用權，不可買賣

　　同時，轉讓應滿足以下四點：

　　一是經村民委員會和鄉(xiāng)級政府批準；

　　二是轉讓人和受讓人是村民；

　　三是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

　　四是宅基地使用權不能單獨轉讓，必須與房屋一起轉讓。此外，轉讓人的戶籍應當遷出村莊或者屬于一戶多房。如果是一戶一房，必須明確表示不再申請宅基地，并有證據表明其現有的住房保障，如與其他近親居住。
 

　　二、買房時，如何區(qū)分正規(guī)商品房和小產權房

　　買房主要取決于賣方是否有五證，即：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目規(guī)劃許可證、建設項目建設許可證、商品房銷售許可證。

　　有五證的是正規(guī)商品房，沒有五證或缺少五證的是小產權房。

　　買房要小心！楊浦房產律師提醒大家，必須通過合法渠道購買房地產，暫時不要為了方便或省錢，購買小產權房。

 

　　三、買小產權房有風險！

　　很多人因為價格便宜，購買小產權房，但你知道嗎購買小產權房有很多風險！

　　01 不能辦理房產證。

　　1、雙方簽訂的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，不能在房管局備案；

　　2、開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，無國家頒發(fā)的土地使用證、預售許可證，買受人無法取得房產證；

　　3、即使有證書，也不是真正意義上的房地產證書。有的是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證書，有的是綠色房地產權共享（使用）證書，享有完全不同的權利。

　　02 很難規(guī)避一房多賣的風險。

　　由于小產權房不能登記房地產，買方很難確認賣方是否秘密再次出售房屋。

　　03 很難保證監(jiān)管質量。

　　大多數小產權房存在嚴重的安全隱患，建設標準不達標的情況屢見不鮮。

　　04 銀行貸款不能在買房時進行。

　　房地產抵押以登記為生效要求，小產權房無法抵押登記，銀行自然無法設立抵押。

　　05 套現難，轉讓難。

　　小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的所有或賣方。

　　06 小產權房難以分割。

　　因為買方對小產權房沒有所有權，法院很可能不處理小產權房，無論是離婚還是繼承。

　　07 可免費征用或征用。

　　未經土地行政管理部門批準使用集體所有土地的，涉嫌非法使用土地；無建設用地規(guī)劃許可證和建設項目規(guī)劃許可證的，涉嫌非法建設。

　　08 隨時面臨業(yè)主違約風險

　　面對拆遷或地段價格暴漲，賣方很可能以簽訂的合同無效為由違約。
 

　　四、已經買了小產權房，合同有效嗎？

　　根據現行法律這兩種情況有效，三種情況無效。

　　有效情形：

　　一是集體組織成員之間買賣小產權房；

　　二是將房屋出售給鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，經有關組織部門批準。

　　無效情形：

　　一是集體與集體組織成員之間買賣小產權房；

　　二是集體組織成員與城鎮(zhèn)居民買賣小產權房；

　　三是小產權房未辦理抵押登記。