買賣二手房的問題實在太多了，往往涉及到價格評估、銀行貸款、繳稅過戶等，碰上房子產(chǎn)權(quán)不明晰的，還要去弄清產(chǎn)權(quán)歸屬，耗時又費力。如果不通過中介進行交易，實在是太難了！但悲傷的是，往往簡單的信任換來了別有用心的鉆空子。下面來看看上海房產(chǎn)律師講解的相關(guān)法律知識。

　　比較常見的情形是，個別中介機構(gòu)或工作人員利用買賣雙方信息不對稱，預(yù)先對房主壓低出售價，然后托人或自己將房屋低價購入，其間尋找新的買主，抬高市場行情最后再高價轉(zhuǎn)出，這一過程中介就能從中賺取少則幾萬多則幾十萬。

　　對于中介低買高賣賺取房屋買賣差價的行為，賣家往往只能啞巴吃黃連，在這種情形下所簽訂的房屋買賣合同，從我國《合同法》的規(guī)定及合同法原理來看，只要雙方在簽約時合同主體具有完全民事行為能力，意思表示真實，合同內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的效力性的禁止性規(guī)定，房屋買賣合同即有效。但我們檢索案例發(fā)現(xiàn)，在某些特定情況下，出賣人或買受人是有權(quán)主張房屋買賣合同不成立，無效或者可撤銷的。

　　一、合同不成立

　　中介利用具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，與出賣人簽訂房屋買賣合同，再加價轉(zhuǎn)賣給真實買受人從中牟利，損害了實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，簽訂合同并非其真實意思表示，房屋買賣合同依法不成立。

　　【裁判要旨】本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)出于真實的意思表示，遵循誠實信用原則，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第二項規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。之所以如此規(guī)定，是因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，進行低價買進高價賣出的炒房行為，會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，同時也會造成因房屋交易環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險，損害了實際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故依法不予保護。就本案而言，被告作為注冊設(shè)立的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，以70萬元與房主簽訂《房屋買賣協(xié)議書》后，轉(zhuǎn)手又以74萬元賣予原告（買受人），從中牟利，既有違誠實信用原則，也干擾了正常的市場交易秩序，違反了上述管理辦法的規(guī)定。因被告的真實意圖是居間牟利，簽訂房屋買賣協(xié)議并非其真實的意思表示，故被告與原告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》依法不成立。

　　二、合同可撤銷

　　出賣人明確向中介機構(gòu)表示不能將房屋出賣給中介機構(gòu)或其工作人員，但中介服務(wù)機構(gòu)故意隱瞞或者未披露對簽訂合同有重大影響的事實，利用雙方信息不對等而使出賣人在違背其真實意愿的情況下簽訂房屋買賣合同屬于可撤銷合同。

　　【裁判要旨】本案中，李占鋒（出賣人）稱希望萬山公司結(jié)合行情實現(xiàn)自己利益最大化，不能賣給中介機構(gòu)或其工作人員，否則自己的利益得不到保障。合同簽訂后，李占鋒發(fā)現(xiàn)薛衛(wèi)超與萬山公司故意串通，在交易中存在過錯。鑒于萬山公司是為薛衛(wèi)超與李占鋒就涉訟房屋促成交易提供中介服務(wù)的機構(gòu)，薛衛(wèi)超系萬山公司的財務(wù)人員業(yè)經(jīng)本院予以查實，萬山公司也承認薛衛(wèi)超是其工作人員。薛衛(wèi)超與萬山公司并未將他們這種特殊關(guān)系告知李占鋒。參照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；（二）對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易........”和《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷?！庇纱丝芍?，簽訂合同時，一方當(dāng)事人故意隱瞞或者未披露對簽訂合同有重大影響的事實，利用雙方信息的不對等從而使對方在違背自己真實意思表示的情況下簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)被認定為本條規(guī)定的行為，該合同應(yīng)當(dāng)被認定為可撤銷合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。本案中，作為促成雙方當(dāng)事人簽訂《房屋買賣合同》的萬山公司明知薛衛(wèi)超系其員工，并未將上述重要事實向李占鋒披露，因該事實對李占鋒是否同意選擇萬山公司運作交易或者以何種價格出售房屋有重大影響。李占鋒在知悉情況后不同意繼續(xù)履行合同并主張撤銷合同合乎法律規(guī)定。故李占鋒提出撤銷合同的請求，該院予以支持。

　　三、合同無效

　　情形一：中介為獲取非正常的利益，通過全權(quán)委托公證和簽訂房地產(chǎn)買賣合同等合法形式，使房屋物權(quán)發(fā)生變動，獲取非正常的利益，損害了出賣人的利益，屬于以合法的形式掩蓋非法目的，簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

　　【裁判觀點】雖然姜新國、廉愛翠（出賣人）與崔科（中介機構(gòu)工作人員）和崔科與李樹德簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，但簽訂該合同的目的是為物權(quán)變動，且合同缺乏標(biāo)的物和價款交付期間等買賣合同必備要件，合同中房屋的價格只是發(fā)生物權(quán)變動的需求，不能認定該合同是雙方的房屋買賣合同，涉案房屋只是發(fā)生物權(quán)變動。崔科或王清華向金帝咨詢中心投放資金，按照通常情形下第三人認知標(biāo)準(zhǔn)判斷，其不但對房屋的來源知情，而且對借款的償還、房屋物權(quán)變動和利益的分配與胡付華達成一致。胡付華在本案中陳述雖然與其他相同案件或公安機關(guān)的訊問筆錄中在利益分配上存在差異，但其陳述與資金的流向、物權(quán)變動等各個環(huán)節(jié)基本吻合，足以采信。雖然物權(quán)變動通過簽訂《授權(quán)委托合同書》并進行公證和《房地產(chǎn)買賣合同》合法的形式，但涉案借款整個過程都是在胡付華的操控之下，既不是為了債務(wù)人的利益，也不是為了債權(quán)人的利益，而是為了取得債務(wù)人房屋的所有權(quán)，獲取非正常的利益，即以合法的形式掩蓋非法目的，損害了債務(wù)人的利益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定姜新國、廉愛翠與崔科和崔科與李樹德簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效。

　　情形二：中介利用會員身份抬高涉案房屋的價格，存有明顯“炒房”的故意，違反了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，損害了社會公共利益；同時，也與我國中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住不是用來炒”的精神相違背，法律應(yīng)當(dāng)不予保護。

　　【裁判觀點】2017年7月19日，李順育（中介機構(gòu)工作人員）與陳利娜（買方）、惠州市人人置業(yè)有限公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣三方合同》。李順育作為房產(chǎn)交易的出售人但其并未實際取得涉案房屋的權(quán)屬，李順育通過概括轉(zhuǎn)讓《意向房號承諾號》項下的合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)予陳利娜并從中賺取差價。這一行為的本質(zhì)就是利用所謂的會員身份抬高涉案房屋的價格，存有明顯“炒房”的故意，違反了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（四）項規(guī)定的“損害社會公共利益”的行為；同時，也與我國中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住不是用來炒”的精神相違背，法律應(yīng)當(dāng)不予保護。據(jù)此，原審法院關(guān)于三方當(dāng)事人于2017年7月19日簽訂的《房地產(chǎn)買賣三方合同》合法有效的認定欠妥，二審予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！北景钢?，李順育以無效合同取得陳利娜的購房定金款5萬元、差額款5萬元，按照上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以返還。

　　小結(jié)

　　從上述案例來看，出賣人或買受人在一定條件下有權(quán)主張房屋買賣合同不成立，無效或者可撤銷，但是仍然承擔(dān)較為嚴(yán)格的舉證責(zé)任?！芭c其使之無效，不如使之有效”，是合同解釋的一項基本原則。對于買賣雙方而言，其實他們最為關(guān)心的是房屋售價，即使出賣人或買受人有可能不知曉對方的中介身份，但是這絲毫不影響出賣人對房屋的要價。所以，一般來說，出賣人賣房，相對人買房，雙方就價格達成一致，合同就成立并生效。上述案例雖屬不同的房屋買賣交易，但均從雙方的“真實意思”角度切入，證明合同雙方并非是在自愿、平等條件下或協(xié)商一致的交易價格下完成的房屋交易，從而達到推翻房屋買賣合同成立、有效、可履行的目的。當(dāng)然，需要說明的是，我們認為引上述案例中的裁判觀點不排除仍有值得商榷之處，限于篇幅和行文目的，在此不過多展開述評。

　　法律是維護我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權(quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。