“借名買房”指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在此情況下，個(gè)別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項(xiàng)卻由購房者自己支付。下面上海房產(chǎn)律師對借名買房出現(xiàn)的法律問題進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、借名買房的原因

　　1.規(guī)避法律、政策：

　?。?）規(guī)避企業(yè)房屋進(jìn)行限購令政策；

　?。?）規(guī)避限貸令以及一些其他企業(yè)貸款障礙；

　　 (3）簡化手續(xù)，降低稅費(fèi)；

　　2.爭奪購房折扣優(yōu)惠；

　　3.隱藏不動(dòng)產(chǎn)信息；

　　4.其他原因。

　　二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.借名購買社會經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致企業(yè)出資人無法發(fā)展取得一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。

　　2.如果一個(gè)人以借來的名義購買普通房屋，登記的購房者違反承認(rèn)以借來的名義購買房屋的事實(shí)，或者登記的購房者死亡，而繼承人不理解或承認(rèn)借來的名義購房的事實(shí)。

　　3.第三人對登記購買人向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)提出異議的。比如，登記購房人的配偶往往會對婚姻法的相關(guān)規(guī)定提出異議，否認(rèn)名下購房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由名義上的買受人轉(zhuǎn)讓、抵押或者強(qiáng)制執(zhí)行。

　　借名購房合同有效，借款人享有房屋權(quán)益。實(shí)務(wù)中有各種形式的假借名義買房的協(xié)議。目前我國實(shí)行的住房限購政策，使得假借名義買房的行為大行其道，但法律風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。為了規(guī)避實(shí)踐中的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該注意：

　　如果有必要采取“借名”的方式購房，則由實(shí)際所有人和名義所有人簽訂良好的房地產(chǎn)協(xié)議，以書面形式確定實(shí)際出資人和權(quán)利人的房地產(chǎn)。同時(shí)，實(shí)際房產(chǎn)所有者應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶中購買房屋支付價(jià)格，并保留良好的付款憑證。如果將來發(fā)生糾紛，實(shí)際買受人可以依靠書面證據(jù)通過法律手段保護(hù)自己的權(quán)利。房地產(chǎn)名義所有者將房地產(chǎn)抵押給房地產(chǎn)所有者也是規(guī)避房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。為了解決法律實(shí)踐中存在的問題，筆者總結(jié)了借名購房行為的相關(guān)判斷規(guī)則。人民法院的判決結(jié)果也有利于提醒公眾規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房屋銷售經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記人與實(shí)際出資人不一致。誰擁有房產(chǎn)？是司法實(shí)踐中爭議最大的問題之一，主要有兩種觀點(diǎn)：

　　第一種主要觀點(diǎn)可以認(rèn)為，房產(chǎn)歸登記人所有。理由是我們根據(jù)《中華民族人民民主共和國物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，房屋進(jìn)行權(quán)利的取得以實(shí)現(xiàn)登記為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)信息登記管理具有社會公示、公信的效力，房產(chǎn)登記在誰的名下房產(chǎn)歸誰所有，房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬只能看登記，未經(jīng)登記工作不能沒有取得及享有。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)是由實(shí)際投資者擁有的。《物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)的所有權(quán)和內(nèi)容的基礎(chǔ)”，是法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記的推定，是法律擬制事實(shí)，不具有絕對效力。登記人與實(shí)際權(quán)利人發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際出資額確定。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)律師。