青浦區(qū)房產(chǎn)買賣糾紛律師講房屋買賣糾紛都有哪些

　　1、定金糾紛

　　定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。

　　2、一房二賣糾紛

　　一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;最后，網(wǎng)簽要及時。

　　3、二手房買賣中承租人糾紛

　　合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。

　　4、房屋質(zhì)量糾紛

　　房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權(quán)益。

　　5、中介費糾紛

　　很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，最好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。

        青浦區(qū)房產(chǎn)買賣糾紛律師列舉相關(guān)案例

　　案例一：以炒房為目的的房屋買賣合同不成立

　　2018年2月，邵某與鄭某在某中介公司居間下簽訂了房屋買賣居間合同，合同約定由鄭某購買邵某的房屋，并約定鄭某可指定任意人為買方并過戶到其名下，以避契稅。收到鄭某支付的首付款后，邵某以無法確定房屋實際買受人、付款時間為由，要求解除合同。鄭某訴至法院，要求邵某返還購房款，賠償損失。法院經(jīng)過審理后認為鄭某屬于職業(yè)炒房人，并沒有真實的購買房屋的意思表示，而是通過把合同約定的條款指定任意人為買方過戶的方式來居間牟利，最終法院判決駁回了鄭某要求邵某賠償損失的請求。

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　　案例二：以騙貸為目的，簽訂的房屋買賣合同無效

　　2019年6月17日，王某和李某簽訂存量房買賣契約，約定李某購買房屋并辦理銀行貸款。6月25日購房人李某出具承諾書。內(nèi)容為因經(jīng)營急需資金，向王某求借涉案房屋一套，通過過戶方式取得資金。該房屋雖然過戶，但并非雙方真實買賣交易，而是暫借，李某保證五年內(nèi)還清房貸并將房屋過戶至王某名下。本案經(jīng)過法院審理后認為，買賣雙方通過簽訂合同辦理房屋買賣手續(xù)，達到騙取銀行貸款的目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，認定房屋買賣合同無效。

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　　案例三：無權(quán)處分，不影響合同的效力，買方未盡審查義務(wù)，也應(yīng)自行承擔部分損失

　　錢某與李某2018年12月簽訂房屋買賣合同一份，約定錢某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣方處僅有錢某一方的簽名，買房人要求錢某與妻子林某共同協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，遭到拒絕后，李某起訴到法院要求解除合同，并由錢某來承擔違約責(zé)任。法院經(jīng)審理后認為，出賣人無權(quán)處分房屋，不影響房屋買賣合同的效力。因此，本案中錢某與李某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當認定為有效。但因為房屋的共有人林某拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當由出賣人錢某承擔相應(yīng)的違約責(zé)任，但是購房人李某在購房時明知涉案房屋為錢某與林某的夫妻共同財產(chǎn)，未要求錢某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對合同無法履行也存在一定的過錯，據(jù)此法院判決由錢某承擔主要責(zé)任，賠償大部分損失，李某也應(yīng)當自行負擔部分損失。

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　　案例四：賣方擅自要求漲價，應(yīng)承擔違約責(zé)任

　　2018年1月，張某與黃某簽訂房屋買賣定金合同，約定張某將自己名下的房屋以一百萬元的價格賣給黃某，如有一方違約，應(yīng)向守約方支付房屋價款的5%作為違約金。合同簽訂后，黃某向張某支付了首付款，并要求辦理房屋過戶手續(xù)。但出賣人張某提出因房屋快速上漲，要求黃某按照市場價格支付房屋的差價，否則拒絕過戶。因雙方協(xié)商未果，黃某訴至法院要求解除合同，退還首付款，并要求張某賠償損失。法院經(jīng)審理后認為，雙方當事人均應(yīng)恪守合同約定。張某擅自要求漲價并拒絕履行過戶，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，經(jīng)評估后的市場價值與合同約定的房價差價已經(jīng)超過了合同約定的房款的5%的違約金的數(shù)額，黃某要求張某賠付實際損失具有相應(yīng)的依據(jù)，最終法院判決解除雙方的房屋買賣合同，由張某返還黃某首付款，并且賠付差價損失。

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　　案例五：出賣人一房二賣，先取得權(quán)屬登記買受人的權(quán)利并不當然優(yōu)先保護

　　毛某于2018年取得一套拆遷安置房。當年10月，毛某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款并裝修入住后，毛某因結(jié)欠王某的到期債務(wù)未歸還，遂約定以該套安置房來抵償債務(wù)，并且將房屋的權(quán)屬登記辦理到了債權(quán)人王某的名下。王某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，以產(chǎn)權(quán)人身份起訴，要求已經(jīng)付清房款并且實際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案起訴，要求確認王某與毛某簽訂的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)審理后認為，出賣人一房二賣的，應(yīng)當認定兩份房屋買賣合同均有效。取得權(quán)屬登記人的權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先保護。但本案中毛某與王某名為房屋買賣合同，實質(zhì)為以房抵債，王某雖然取得了權(quán)屬登記，但是王某明知房屋已經(jīng)出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買賣合同，惡意明顯，而王某陳述在簽訂合同時未到現(xiàn)場查看房屋的情況，并不了解已經(jīng)有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據(jù)日常經(jīng)驗法則，應(yīng)當推定王某對房屋已經(jīng)有趙某購買，并且占有使用的事實為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同，屬于惡意串通，損害第三人趙某的利益。根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，法院判決王某與毛某的房屋買賣合同無效，已經(jīng)支付房款并且裝修入住的趙某的合同權(quán)利應(yīng)予優(yōu)先保護。

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　　案例六：限貸政策實施，買方并不必然有權(quán)解約

　　本案中，張某為購買房屋與房產(chǎn)公司簽訂認購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項通過銀行貸款方式支付。合同同時約定，如張某申請貸款額度與銀行批準額度產(chǎn)生差額，無論何種原因，張某應(yīng)當在簽署正式買賣合同起30日內(nèi)自籌資金補足差額。認購書簽訂后，銀行出臺限貸政策，貸款買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。法院經(jīng)過審理認為，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?0%，但是，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補足，因此張某要求解除認購書和退還保證金的訴訟請求不予支持。

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　　案例七：開發(fā)商免于履行交房通知義務(wù)的格式條款無效

　　李某向房產(chǎn)公司購買商品房一套，合同約定房產(chǎn)公司應(yīng)當于2018年5月20日前通知李某辦理房屋交接手續(xù)。在合同約定的交房日到期后，房產(chǎn)公司遲遲未能通知李某接收房屋，買房人李某遂訴至法院，要求房產(chǎn)公司交付房屋，承擔延期交房的違約責(zé)任。房產(chǎn)公司認為，根據(jù)雙方合同的補充條款約定，交房期限屆滿，買房人仍未收到書面收房通知的，應(yīng)自行索取，房產(chǎn)公司認為可以不履行交房的通知義務(wù)。法院經(jīng)審理后認為，該商品房買賣合同的補充條款，屬于免除了賣方及開發(fā)商通知買房收房的義務(wù)的格式條款，屬于減免出賣方責(zé)任，加重買受方責(zé)任，因此該條款應(yīng)認定為無效。據(jù)此，開發(fā)商仍應(yīng)向購房人承擔延時交房的違約責(zé)任。

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　　案例八：中介公司存在重大過失，導(dǎo)致合同無法按約履行的，無權(quán)要求承擔居間費

　　本案中，出賣方王某與買房人沈某在2018年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，合同約定，雙方簽訂本合同后，中介即為成功，居間方收取2%作為傭金，其中買房人支付百分之一，賣房人支付百分之一，后出賣方王某的妻子不同意賣房，導(dǎo)致居間合同無法繼續(xù)履行。因此買房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的傭金。中介公司訴至法院，要求沈某支付居間費。在訴訟過程中，中介公司明確知曉該房屋屬于出賣人王某與配偶共同財產(chǎn)，但是認為王某個人簽訂合同沒有問題。法院經(jīng)審理后認為，中介公司作為房地產(chǎn)的專業(yè)居間方，應(yīng)當就有關(guān)合同訂立的事項向委托人如實披露和報告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，損害了委托人的利益，因此中介方無權(quán)主張合同約定的傭金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務(wù)費用，最終判決是由買房人酌情支付勞務(wù)費。

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　　案例九：產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃合同的履行受多數(shù)人意志約束

　　本案中，2018年甲房產(chǎn)公司與乙品牌公司簽訂項目合作協(xié)議，約定由甲公司委托乙公司統(tǒng)一招呼。2019年，張某與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定張某將購買的商鋪出租給乙公司用于統(tǒng)一經(jīng)營管理。合同到期后，購買同一商戶的其他多數(shù)業(yè)主希望甲公司仍然繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至法院。法院審理后認為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點決定了市場必須經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局、經(jīng)營管理后才能產(chǎn)生收益，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他多數(shù)業(yè)主的整體意志的限制，據(jù)此，法院駁回了訴訟請求。在本案中，當個人利益與整體利益發(fā)生沖突的時候，更多的需要從商場經(jīng)營的整體情況考慮，為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。青浦區(qū)房產(chǎn)買賣糾紛律師