案例介紹。

　　2020年11月20日，申請人與被申請人一家國有企業(yè)簽訂租賃合同，約定在被申請人辦公樓一樓租賃300平方米區(qū)域開設(shè)服裝店。租賃期為兩年，月租金為9萬元。租賃日期自2020年11月20日起，以半年為支付周期。申請人已按約定向被申請人支付5.4萬元的租金和1.8萬元的履約保證金。

　　2021年1月20日，由于疫情影響，申請人多次與被申請人協(xié)商減免租金和停業(yè)事宜，被申請人不同意減免租金，并表示從未要求申請人關(guān)閉店鋪。2021年7月19日，雙方書面協(xié)商同意終止租賃合同。申請人于7月20日將物品搬出清空租賃場所，被申請人接受租賃場所，確認(rèn)租賃合同于2020年7月20日終止。

　　申請人的實際租賃期為2020年11月20日至2021年7月20日，共8個月，共支付7.2萬元的租金和押金。申請人申請仲裁:1。請求裁決被申請人免退申請人租金9000元。履約保證1.8萬元；2.本案仲裁費由被申請人承擔(dān)。

　　爭議焦點

　　1.本案《租賃合同》的效力及是否終止；

　　2.本案的法律適用以及新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否導(dǎo)致租賃合同無法履行；

　　3.是否應(yīng)支持申請人要求被申請人免除三個月的租金。不扣除保證金并返還剩余租金的仲裁請求。
 

　　裁決結(jié)果

　　仲裁庭審理后，作出以下裁決：

　　1.裁定被申請人退還履約保證金1.8萬元，并退還租金9萬元；

　　2.本案仲裁費由申請人承擔(dān)。

　　律師建議

　　首先，雙方在簽訂租賃合同時，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范。因此，租賃合同應(yīng)當(dāng)依法有效。雙方協(xié)商終止租賃合同，符合《中華人民共和國民法典》第五百六十二條的規(guī)定。

　　其次，新冠肺炎疫情客觀上影響了雙方租賃合同的履行，給申請人造成了相應(yīng)的損失。普陀房產(chǎn)糾紛律師按照原租賃合同繼續(xù)支付租金顯然是不公平的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》第一條第六項第一款承租國有企業(yè)房屋和政府部門的合同案件。高校、研究所等行政事業(yè)單位的房屋用于經(jīng)營，服務(wù)業(yè)小微企業(yè)受疫情或疫情防控措施影響。個體工商戶等承租人要求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　判斷新冠肺炎疫情是否構(gòu)成合同無法履行的不可抗力，應(yīng)綜合考慮疫情和政府控制措施對合同履行的影響。行業(yè)、合同標(biāo)的、履約時間、履約地點、當(dāng)?shù)胤揽卮胧┑膰?yán)格性、與疫情嚴(yán)重關(guān)系的密切性等因素。