國(guó)慶活動(dòng)期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州等城市發(fā)展先后進(jìn)行發(fā)布中國(guó)樓市調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，重啟或升級(jí)限購(gòu)限貸政策，與此可以同時(shí)，各地將出現(xiàn)這樣一批因限購(gòu)限貸政策環(huán)境產(chǎn)生的房屋信息買賣合同糾紛。下面和上海房產(chǎn)律師一起來(lái)了解相關(guān)的法律內(nèi)容吧！

　　一、限購(gòu)限貸政策屬于“不可抗力”嗎？交了定金后，買家發(fā)現(xiàn)自己被限制購(gòu)買。他可以主張解除合同，要求返還定金嗎？

　　限購(gòu)限貸政策不是“不可抗力”，不能根據(jù)不可抗力的條款終止合同，但可以根據(jù)解釋的第四條和第二十三條行使解除權(quán)，“不歸于任何一方的理由”，并可以收回押金。

　　浙江意見(jiàn)第二條：因限貸、限購(gòu)、限購(gòu)等調(diào)控政策直接影響導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定為《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責(zé)于雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此要求解除合同的，可以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　《北京工作會(huì)議紀(jì)要》第二條、第三條：住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有社會(huì)公共管理政策的性質(zhì)，不宜認(rèn)定為《合同法》第117條規(guī)定的“不可抗力”。對(duì)于企業(yè)合同訂立后由于我國(guó)住房限購(gòu)政策的實(shí)施發(fā)展致使買受人無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方通過(guò)當(dāng)事人的原因分析導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)合同主要目的就是無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人自己要求學(xué)生解除勞動(dòng)合同的，除合同法律另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方面的要求設(shè)計(jì)要求另一方承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任或適用定金罰則的，不予提供支持。

　　二、如果買方因限購(gòu)政策依法解除合同給賣方造成損失，賣方能否要求賠償？

　　當(dāng)然可以。浙江意見(jiàn)第六條：出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)訂立合同實(shí)際支出等合理?yè)p失的，可以酌情支持。

　　《北京會(huì)議紀(jì)要》第三條第一款：經(jīng)審理解除合同確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，敗訴方請(qǐng)求對(duì)方賠償其合理?yè)p失的，可以酌情支持。

　　三、合同約定的過(guò)戶時(shí)間在限購(gòu)政策出臺(tái)前，因一方當(dāng)事人遲延履行社會(huì)義務(wù)教育導(dǎo)致企業(yè)合同管理無(wú)法通過(guò)繼續(xù)履行的，守約方可否追究對(duì)方違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任？

　　是的?！侗本?huì)議紀(jì)要》第三條第二款： 房屋買賣合同實(shí)際上可以在約定的期限內(nèi)履行，且由于一方當(dāng)事人的原因，合同處于延遲履行狀態(tài)，在此期間，如果因?qū)嵤┫拶?gòu)政策導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，則應(yīng)支持遵守合同一方當(dāng)事人提出的解除合同、要求另一方當(dāng)事人承擔(dān)損失賠償?shù)冗`約的訴訟請(qǐng)求。

　　四、因限購(gòu)政策問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)合同管理無(wú)法進(jìn)行繼續(xù)積極履行，買受人不行使合同解除權(quán)，出賣方可否行使合同解除權(quán)？

　　是的，雙方都有權(quán)終止合同。

　　浙江意見(jiàn)第六條：調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同，因限購(gòu)或限購(gòu)政策確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。

　　五、為規(guī)避限購(gòu)政策，借用符合社會(huì)條件人的名義進(jìn)行購(gòu)買商品房屋，可否主張知識(shí)產(chǎn)權(quán)？

　　不，除非將來(lái)符合購(gòu)買條件。

　　《浙江意見(jiàn)》第八條：實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。

　　第九條由于購(gòu)房限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)房，以他人名義辦理房屋登記，借款人以自己是實(shí)際購(gòu)房人為由，不支持要求確認(rèn)房屋所有權(quán)或者申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的； 因自身?xiàng)l件變化或者政策調(diào)整等原因符合限購(gòu)政策的，可以責(zé)令登記人辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

　　六、限購(gòu)政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人虛構(gòu)或隱瞞事實(shí)導(dǎo)致企業(yè)合同管理無(wú)法履行，如何正確處理？

　　對(duì)方當(dāng)事人可以申請(qǐng)解除、變更或者解除合同，并要求賠償損失。

　　《北京工作會(huì)議紀(jì)要》第七條：住房限購(gòu)政策研究實(shí)施后，因一方當(dāng)事人可以故意隱瞞或虛構(gòu)企業(yè)相關(guān)法律事實(shí)，導(dǎo)致公司訂立的合同違反國(guó)家住房限購(gòu)政策而無(wú)法通過(guò)繼續(xù)積極履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷合同，并要求了解對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此我們所受損失的，應(yīng)予支持。

　　《浙江意見(jiàn)》第七條： 監(jiān)管政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或者捏造事實(shí)，導(dǎo)致訂立合同違反監(jiān)管政策而不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人依法要求變更或者解除合同的，可以要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)由此造成的損失。雙方當(dāng)事人都知道或應(yīng)當(dāng)知道該合同違反了管理政策的強(qiáng)制性規(guī)定。如果一方要求確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行，將不予支持。

　　七、貸款限制政策實(shí)施后，買方是否可以以“貸款限制”為由要求解除合同？

　　分情況處理。

　　《浙江意見(jiàn)》第三條：調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施前訂立的合同管理并未明確約定以按揭貸款融資方式以及付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策環(huán)境影響而無(wú)法通過(guò)繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求解除勞動(dòng)合同的，一般不予支持。

　　第四條規(guī)章制度實(shí)施前訂立的合同規(guī)定，以抵押貸款方式支付，買方因預(yù)付款增加、未申請(qǐng)抵押貸款等原因證明不能繼續(xù)履行，并提出解除合同請(qǐng)求的，可以予以支持； 賣方應(yīng)當(dāng)將收到的購(gòu)房款或者定金退還買方。賣方要求買方承擔(dān)合理?yè)p失的，如為訂立合同實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，賣方可以承擔(dān)其認(rèn)為適當(dāng)?shù)膿p失。

　　八、房屋買賣合同因監(jiān)管政策影響而終止，是否還需要支付中介費(fèi)？

　　中介費(fèi)不得按照合同規(guī)定支付，但應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)支付必要的費(fèi)用和合理的報(bào)酬。

　　浙江意見(jiàn)第九條：因調(diào)控政策影響解除房屋買賣合同的，房屋買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求其支付必要費(fèi)用和已實(shí)際支付的合理報(bào)酬的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)酌情支持；但不支持不明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、混標(biāo)、搭售、炒房號(hào)、賺取差價(jià)等違反住建部、發(fā)改委、人社部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的收費(fèi)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師。