長(zhǎng)寧拆遷律師敘述怎么獲取合理的拆遷補(bǔ)償

　　近幾日，不少遇上拆遷的當(dāng)事人咨詢(xún)說(shuō)，自己家拆遷了，但是補(bǔ)償非常的低，感覺(jué)極其的不合理，本來(lái)住得好好的房子，現(xiàn)在一拆遷反而沒(méi)有地方可住了，從補(bǔ)償方案中的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，壓根就買(mǎi)不起房子...

　　還有的當(dāng)事人說(shuō)，當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行城中村改造，土地性質(zhì)是集體土地，但是雖然土地并非是國(guó)有土地性質(zhì)，但是自己家也離城里不遠(yuǎn)，現(xiàn)在拆遷，他們只給每平米不到一千塊的補(bǔ)償，完全違背了土地管理法中的相關(guān)規(guī)定...

　　在征地拆遷中，我們說(shuō)得最多的就是拆遷補(bǔ)償了，但是想必大家應(yīng)該都比較的清楚，因每個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)水平和每家每戶(hù)的情況不一樣，所以關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，在法律法規(guī)上并沒(méi)有統(tǒng)一。一般情況下都需要結(jié)合被征收房屋或是土地的具體情況，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然了，對(duì)于征收方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人是有權(quán)進(jìn)行審查并提出意見(jiàn)的。那么如何審查呢？如何才能知道補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是合理、公平的呢？

　　《土地管理法》第四十八條是這樣規(guī)定的：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

　　在征收土地過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)要依法及時(shí)足額地支付土地的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，同時(shí)還要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

　　征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。

　　制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

　　在征收過(guò)程中，涉及到農(nóng)村村民住宅的，需要遵循先補(bǔ)償、后搬遷、居住條件有改善的原則，要遵循村民的意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償。

　　土地征收補(bǔ)償是否合理，有沒(méi)有給到位，被拆遷人可以參照上述規(guī)定來(lái)進(jìn)行審查。實(shí)踐中，如果補(bǔ)償明顯違反了第四十八條第一款中規(guī)定的補(bǔ)償原則，或是只給了土地的補(bǔ)償，沒(méi)有其他的補(bǔ)償，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然就不合理。

　　針對(duì)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　其中，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　總之，無(wú)論是集體土地上房屋征收還是國(guó)有土地上房屋征收，被拆遷人需要記住兩個(gè)補(bǔ)償原則：

　　一是被征收人原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

　　二是被征收房屋價(jià)值不得低于被征收房屋周邊市場(chǎng)價(jià)格。

　　若補(bǔ)償明顯違反了這兩原則，那被拆遷人則可以大致判定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不合理、公平的。

　　除此以外，征收方在未遵循先補(bǔ)償、后搬遷的原則之下，強(qiáng)迫被拆遷人搬遷、簽訂補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人則需要立刻收集相關(guān)的證據(jù)，啟動(dòng)法律程序，及時(shí)的止損，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　房屋征收維權(quán)案件，房屋拆遷補(bǔ)償方案不合理，被拆遷人應(yīng)如何獲取合理補(bǔ)償？下面通過(guò)這個(gè)案例，長(zhǎng)寧財(cái)產(chǎn)律師進(jìn)行細(xì)致解讀！

　　王先生是溫州市XX鎮(zhèn)有一處房屋。2016年當(dāng)?shù)卣疄榱藢?duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，假借棚戶(hù)區(qū)改造的名義開(kāi)始實(shí)施拆遷。

　　根據(jù)政府制定的拆遷安置補(bǔ)償政策，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置兩種安置補(bǔ)償方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換即以舊房換新的安置房，但面積還面積只能按照1:1的比例給予安置，且被拆遷戶(hù)還需要交納相應(yīng)的差價(jià)。由于王先生的房屋面積較大，按照當(dāng)?shù)卣唢@然吃虧，而政府給予的拆遷評(píng)估補(bǔ)償數(shù)額極小，當(dāng)事人始終未簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　上海市拆遷補(bǔ)償糾紛律師，最終決定委托其來(lái)維權(quán)。

　　辦案經(jīng)過(guò)

　　介入案件之時(shí)，當(dāng)事人與代理律師無(wú)疑面臨尤為緊迫的情況：王先生的房屋拆遷裁決程序已經(jīng)走完，如果再不采取措施任由政府以同樣的加速度進(jìn)行即將走至強(qiáng)拆程序。

　　面對(duì)強(qiáng)拆，律師決定走迂回維權(quán)路線，先從征收許可做文章。在本次拆遷過(guò)程中，拆遷人的征收許可已經(jīng)過(guò)期，其拆遷項(xiàng)目的五項(xiàng)文件均有明顯的違法之處，且當(dāng)事人的房屋是國(guó)有土地上房屋，屬于劃撥土地。拆遷人沒(méi)有公布被拆遷房屋總體評(píng)估報(bào)告、分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，沒(méi)有對(duì)公布拆遷征地范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果公布，沒(méi)有公布拆遷征地補(bǔ)償方案，沒(méi)有組織有關(guān)部門(mén)對(duì)拆遷范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

　　律師首先向房屋拆遷主管部門(mén)和拆遷人發(fā)送律師函，通知其委托人已經(jīng)委托律師維權(quán)，棚戶(hù)區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依法推進(jìn)。

　　其次，立馬對(duì)拆遷裁決書(shū)提起了訴訟程序，阻止其進(jìn)入強(qiáng)拆程序。

　　最后，重點(diǎn)對(duì)當(dāng)?shù)卣`法頒發(fā)的征收許可提起訴訟，要求法院全面審查其合法性，在該案受理后，同時(shí)就房屋拆遷裁決書(shū)一案遞交了《中止審理申請(qǐng)書(shū)》，力爭(zhēng)穩(wěn)中求勝。

　　面對(duì)律師的多重阻擊，當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)拆程序不得不嘎然而止。政府方面表面無(wú)動(dòng)于衷，私下讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商出面與當(dāng)事人展開(kāi)了接洽。在律師的指導(dǎo)下，王先生有步驟地與對(duì)方進(jìn)行談判，直逼對(duì)方底線。幾輪談判下來(lái)，當(dāng)事人成功地與拆遷人達(dá)成合理的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償獲得兩套安置房以及十多萬(wàn)的補(bǔ)償款，相當(dāng)于多出原有面積的一倍不止，就此王先生獲得了滿意的補(bǔ)償。