拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。國家拆遷政策規(guī)定，對國有土地上房屋征收拆遷補償，以不降低被拆遷人基本生活為標準，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被拆遷房屋價值多少，需要經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估。很多人都曾經(jīng)歷過評估程序，但是對拆遷程序和要求依舊盲人摸象，無從了解，松江區(qū)拆遷律師以下幾點可以幫助被拆遷人了解拆遷評估。

　　一、關(guān)于評估機構(gòu)如何選定

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條的規(guī)定內(nèi)容如下：

　　1、評估機構(gòu)的確定主體之被拆遷人

　　實踐中通常是政府確定評估機構(gòu)，但規(guī)定中指出，在選定評估機構(gòu)的過程中，被拆遷人有權(quán)參與確定具體哪一家來評定。

　　2、關(guān)于如何確定評估機構(gòu)的方式

　　主要有三種方式：協(xié)商選定、多數(shù)決原則投票和隨機抽取方式。

　　關(guān)于先后順序上，首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其次協(xié)商不成的，再由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　二、關(guān)于評估的因素

　　通常評估價值時候，需要考慮、參考的因素和標準是哪些，這些是直接影響被評估標的的價值大小的，也是被征收房屋究竟價值幾何是被征收人最關(guān)心的問題，那么究竟房屋價值評估應(yīng)考慮哪些因素呢?

　　1、房屋本身的價值

　　正常交易情況下，是由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，周邊有一個透明、類似的市場是可以進行參照，比如被拆遷房屋周邊的同類價格的市場買賣價格。

　　2、房屋價值評估通常需要考慮、參考的因素

　　通常是和被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都可以成為評估考慮的因素，當然相關(guān)的權(quán)重和比例視具體情況確定。

　　三、選好評估時點

　　評估時點通常為房屋拆遷公告之日。

　　房屋拆遷歷經(jīng)時期漫長，有時時斷時續(xù)，評估應(yīng)當在房屋征收決定公告之后進行，有時候會出現(xiàn)征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，而兩三年才正式公告征收決定，房屋價值已發(fā)生巨大變化，有的城市房屋翻翻，因此選擇時點很關(guān)鍵。所以，房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期的房屋拆遷實施之日起為評估時點。

　　四、拆遷評估主要存在的問題

　　實踐中，房屋拆遷評估很不規(guī)范，被拆遷人往往對評估結(jié)果不滿意，對房屋拆遷評估報告要提出異議，一般應(yīng)該注意以下幾個方面。

　　1、估價方法存在的問題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性（個別性）決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學性。

　　2、確定房屋基準價格存在的問題

　　房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

　　3、房屋拆遷補償價存在的問題

　　（1）土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；

　?。?）政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

　　4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

　　由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

　　5、在安置房價格的確定上存在的問題

　　眾所周知，安置房是由拆遷人（一般由開發(fā)商）提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢？當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房（因存在著開發(fā)期），不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

　　6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

　　首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢？一小套住房都購不起的。