第三章  用益物權(quán)第五節(jié)  居住權(quán)

　　在我國(guó)，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。權(quán)利人對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，對(duì)房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)。如今，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，《民法典》又創(chuàng)設(shè)了一個(gè)居住權(quán)，這是《民法典》物權(quán)編的一大亮點(diǎn)。所謂居住權(quán)，是指居住人按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住所需要的權(quán)利。

　　這是貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。目的是認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。這一制度的安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。東昌站地鐵站律師關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立：一是針對(duì)的是他人的住宅；二是原則上無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外；三是按照書(shū)面合同約定或者遺囑設(shè)立；四是設(shè)立的目的是為滿足居住需要，居住權(quán)人只能對(duì)該住宅占有、使用，不能收益、處分；五是設(shè)立居住權(quán)需登記，自登記時(shí)設(shè)立。

　　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

 

　　以案釋法

　　某鰥居老人蘇某，擁有私人住宅一處。子女均在外地居住，因工作事業(yè)繁忙，很少回家探望老人。保姆小蔡受雇于蘇某，對(duì)其生活上進(jìn)行了無(wú)微不至的照顧，并給予精神上的慰藉，使其晚年生活其樂(lè)融融。有感于此，蘇某與小蔡簽訂了書(shū)面的居住權(quán)合同，約定無(wú)論蘇某是否在世，小蔡均能在該住宅中無(wú)償居住，一直到小蔡去世。后二人將該居住權(quán)在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了登記。數(shù)月后，蘇某去世，其子女以法定繼承人身份，宣示對(duì)房屋的所有權(quán)，并向法院起訴，要求小蔡搬出涉案房屋。

　　本案中，因蘇某與小蔡系以書(shū)面約定方式設(shè)立居住權(quán)，并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了登記，遵循了法定的居住權(quán)設(shè)立程序，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，即使蘇某的子女因法定繼承取得房屋所有權(quán)，亦無(wú)權(quán)要求小蔡搬出房屋。（類似生活實(shí)例，可參見(jiàn)案例：包某博訴北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、劉某物權(quán)保護(hù)案，詳見(jiàn)北京市第二中級(jí)人民法院（2019）京02民終15115號(hào)民事裁定書(shū)）
 

　　法官說(shuō)法

　　 1、居住權(quán)可以長(zhǎng)期設(shè)置，但是并非長(zhǎng)期居住即可獲得居住權(quán)。東昌站地鐵站律師例如，前不久，深圳爆出熱門事件，有張姓女子突然想起，其曾于1992年在深圳全款購(gòu)置了一套住房，28年后的2020年，其去房屋查看發(fā)現(xiàn)已有陌生住戶在此長(zhǎng)期居住。顯然，即便陌生住戶在里面住了28年，也不等于就獲得了居住權(quán)，因?yàn)闃I(yè)主并沒(méi)有主動(dòng)設(shè)立居住權(quán)，也未經(jīng)過(guò)書(shū)面合同約定、登記等程序。因此，居住人要想獲得法律承認(rèn)的居住權(quán)，必須按照《民法典》的規(guī)定，按照法定程序設(shè)定居住權(quán)。

　　 2、目前國(guó)內(nèi)各地設(shè)置的“以房養(yǎng)老”制度，問(wèn)題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人在不知不覺(jué)中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，約定不到老人去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰(shuí)都無(wú)法剝奪，這無(wú)疑能讓許多金融騙局無(wú)處藏身?！睹穹ǖ洹窞樵噲D以房養(yǎng)老的老人們?cè)O(shè)定居住權(quán)提供了明確的法律指引。

　　 3、具備宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過(guò)后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處國(guó)土資源所申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
 

　　《民法典》條文

　　第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

　?。ǘ┳≌奈恢?；

　　（三）居住的條件和要求；

　?。ㄋ模┚幼?quán)期限；

　?。ㄎ澹┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。

　　第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。上海房產(chǎn)律師所