在房屋買賣合同內(nèi)容已經(jīng)開始履行完畢的情形下，合同控制效果究竟歸屬于誰(shuí)，并不主要涉及出賣人的利益，僅需考量委托人與受托人雙方相互之間的利益分配關(guān)系，使合同執(zhí)行效果歸屬于委托人，將其視為房屋買受人（受讓人），未嘗不可。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。

　　借名購(gòu)房在民法原理上遇到的最大難題是，借名人與出賣人之間是否具備物權(quán)變動(dòng)的形式要件。在為規(guī)避政策和規(guī)章的規(guī)定借名購(gòu)房的情形中，由于只能把出名人認(rèn)定為買受人，所以避開了這一理論難題。而在借名購(gòu)買普通房屋的情形下，則無法回避該問題。

　　從比較的角度來看，在德國(guó)法中，有些學(xué)者認(rèn)為，使用他人的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)登記，名義上的承運(yùn)人和行為人并不取得所有權(quán)。名義承運(yùn)人之所以不能取得所有權(quán)，是因?yàn)樗鼪]有與轉(zhuǎn)讓人達(dá)成物權(quán)協(xié)議。

　　犯罪人沒有取得所有權(quán)，因?yàn)樗麤]有登記為所有權(quán)人。一方面，一些學(xué)者認(rèn)為，在以借用名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的情況下，名義承運(yùn)人和該法的實(shí)施者都沒有因此取得所有權(quán)，以名義承運(yùn)人的名義登記不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成登記錯(cuò)誤，授予投保人對(duì)名義承運(yùn)人請(qǐng)求更正登記的權(quán)利。

　　另一方面，認(rèn)為可以類推適用《公約》第177條中的未授權(quán)代理德國(guó)民法典，以允許名義承運(yùn)人承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，從而取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在任何情況下，借款人（該法案的實(shí)施者）都不能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，因?yàn)榻杩钊撕娃D(zhuǎn)讓人之間沒有登記所有權(quán)向房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，也沒有關(guān)于更改所有權(quán)的正式要求。

　　在我國(guó)對(duì)于臺(tái)灣發(fā)展地區(qū)，關(guān)于借名人可否能夠取得投資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)所有權(quán)，學(xué)說與判例上存在一個(gè)很大問題爭(zhēng)議，此項(xiàng)工作爭(zhēng)議研究主要通過圍繞出名人進(jìn)行處分不動(dòng)產(chǎn)之行為的效力方面展開，大體上可以包括具有以下分析三種不同觀點(diǎn)。一是我們無權(quán)處分說，認(rèn)為借名人是系爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)人，出名人系無權(quán)處分。

　　代表性判例制度包括提高我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣部分地區(qū)“最高人民法院”2009年臺(tái)上字第76號(hào)判決、2015年臺(tái)上字第298號(hào)判決、2010年臺(tái)上字第1114號(hào)判決，這些法律判決結(jié)果認(rèn)為經(jīng)濟(jì)相對(duì)減少人為主觀惡意，故借名人得依我國(guó)目前臺(tái)灣農(nóng)村地區(qū)“民法”第767條、第113條之規(guī)定，請(qǐng)求涂銷不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記，并得類推適用其第541條第2項(xiàng)之規(guī)定，請(qǐng)求出名人將系爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)回復(fù)情況登記于借名人名下。二是生產(chǎn)折中說，認(rèn)為出名人處分不動(dòng)產(chǎn)，相對(duì)其他人為公司惡意者，應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)處分，相對(duì)降低人為保護(hù)善意者，不宜認(rèn)定為無權(quán)處分。

　　我國(guó)解決臺(tái)灣民族地區(qū)“最高行政法院”2011年臺(tái)上字第2101號(hào)判決支持該說。三是學(xué)校有權(quán)處分說，認(rèn)為出名人是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，只是因?yàn)槠渌枰袡?quán)權(quán)能受到一定限制，不動(dòng)產(chǎn)由借名人資源管理、使用、收益。

　　在借名契約關(guān)系終止時(shí)，借名人有權(quán)提出請(qǐng)求數(shù)據(jù)將不動(dòng)產(chǎn)回復(fù)時(shí)間登記于自己名下，但在一些此前，出名人為實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人。代表性判例形式包括由于我國(guó)成為臺(tái)灣這個(gè)地區(qū)旅游高等法院2011年重上字第16號(hào)判決、2013年臺(tái)上字第487號(hào)判決、2014年臺(tái)上字第1518號(hào)判決。

　　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)名人處分權(quán)理論產(chǎn)生的主要原因是：第一，根據(jù)我國(guó)《民法》第七百五十八條第一款的規(guī)定，登記是房地產(chǎn)所有權(quán)變更的有效要求，在借記合同存在的情況下，房地產(chǎn)既登記為名人所有，又依法為名人所有。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，借用名義登記合同的原因大多是投機(jī)、逃稅和法律規(guī)避，在現(xiàn)行法律制度下，臺(tái)灣最高法院有合同自由，借記登記合同是一項(xiàng)有效的法律制度，借記登記合同的外部關(guān)系有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是在法律和政策上遏制不動(dòng)產(chǎn)登記合同濫用的唯一途徑。