一個男人在2004年買了一套房子，當(dāng)時的價格是18萬元，一個男人下降了8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等費(fèi)用是1萬元，一個男人婚前還貸利息總額是5萬元。2008年，一男一女結(jié)婚，房產(chǎn)價值41萬元，產(chǎn)權(quán)登記在一名男子名下。在婚姻關(guān)系中，雙方共同償還貸款10萬元，其中本金7萬元，利息3萬元。在2012年離婚時，這套房子現(xiàn)在價值90萬美元。上海律師就來為您講解一些有關(guān)的情況。

　　甲男與乙女雙方對解除婚姻家庭關(guān)系管理沒有提出異議，但對房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)企業(yè)公司通過簽訂購房合同并從商業(yè)銀行不良貸款，雖然他們婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行發(fā)展都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有積極參與還貸，離婚時無權(quán)獲得其他任何補(bǔ)償款。

　　乙女認(rèn)為，雙方之間沒有一個約定可以實行分別財產(chǎn)制，男方的工資業(yè)務(wù)收入水平應(yīng)當(dāng)建立屬于我們夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元建設(shè)作為人口基數(shù)對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬元。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當(dāng)事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制，甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

　　依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定：

　　第一步是計算有爭議財產(chǎn)的增值率，即有爭議財產(chǎn)的現(xiàn)價除以(有爭議財產(chǎn)在結(jié)婚時的價格 + 共同利益 + 其他費(fèi)用) = 90/(41 + 3 + 1) = 200%

　　第二步，計算非產(chǎn)權(quán)登記方得到的補(bǔ)償，即共同還款部分乘以房產(chǎn)升值率，這個數(shù)額的一半就是要補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。10乘以200% = 20萬元，非產(chǎn)權(quán)登記方賠償10萬元。一審法院判決，爭議財產(chǎn)歸男方所有，甲方向乙女支付賠償金10萬元。

　　乙女不服可以提起上訴，二審人民法院進(jìn)行判決：駁回上訴，維持原判。

　　《最高人民法院關(guān)于適用人民中華民國婚姻法若干問題的解釋》(三)頒布實施后，在司法實踐中計算了與第十條有關(guān)的婚內(nèi)共同償還貸款的增值部分，各地法院的做法不盡相同，計算結(jié)果也有很大差異。法官建議采用逐步計算方法，計算夫妻一方以婚前貸款購買房地產(chǎn)和夫妻共同償還的離婚時共同按揭付款的增值部分:

　　第一步是計算不動產(chǎn)升值率。不動產(chǎn)升值率＝不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用。在計算不動產(chǎn)升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結(jié)婚時價格直接得出升值率?！捌渌M(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因為其費(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用；

　　第二步是計算非所有權(quán)登記人將收到的補(bǔ)償，即聯(lián)合貸款部分乘以房地產(chǎn)增值率，其中一半是將要補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

　　計算進(jìn)行具體補(bǔ)償數(shù)額時，應(yīng)注意自己確定設(shè)計計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人信息財產(chǎn)。同時我們還應(yīng)充分考慮通過兩種情形下的修正問題，

　　一是離婚時貸款公司尚未清償完畢，只能將夫妻雙方共同發(fā)展已經(jīng)無法償還的利息計入不動產(chǎn)項目成本，而不能將長達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入企業(yè)成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)研究可能就會產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實需要承擔(dān)因計入其他所有利息可以導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果；

　　第二，一方購買房產(chǎn)后結(jié)婚需要一段時間。在計算房產(chǎn)增值率時，應(yīng)以結(jié)婚時的房產(chǎn)價格為準(zhǔn)，而不是以購買時的房產(chǎn)價格為準(zhǔn)，因為房產(chǎn)從購買房產(chǎn)時到婚前這段時間的增值收益，屬于一方婚前個人財產(chǎn)。

　　我們認(rèn)為，上述逐步計算方法簡單易懂，易于操作，為審判實踐中相關(guān)案件的審理提供了一種參考方法。

　　此外，上海律師需要指出的是，法官在離婚分割有爭議的房產(chǎn)時，不僅要了解“婚后雙方為共同還貸所支付的金額和相應(yīng)的房產(chǎn)增值部分”，還要根據(jù)《婚姻法》第三十九條的規(guī)定和房產(chǎn)的具體情況，本著照顧子女和婦女權(quán)益的原則，作出公正的判決。也就是說，計算出的賠償金額并不是絕對的，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個，就是相對公平合理地解決糾紛，平衡離婚雙方的利益。