三個租戶想互相交換房屋。換句話說，這是一種三路相互交換。X 女士是當(dāng)?shù)卣淖鈶?，其租期?1994 年 1 月 1 日開始。她想搬入 Y 先生目前居住的物業(yè)。Y 先生是 RSL 租戶，其租期于 1984 年 5 月 1 日開始。Y 先生想搬入該物業(yè)目前由 Z 小姐居住，她是在股票轉(zhuǎn)讓 (LSVT) 后成立的住房協(xié)會的租戶。Z 小姐于 2001 年 4 月 3 日成為租戶。她想搬入 X 太太的物業(yè)。

　　靜安房產(chǎn)律師被要求就相互交流中涉及的法律影響向這些客戶提供建議。您應(yīng)該充分考慮所有三方的法定權(quán)利和義務(wù)，并相應(yīng)地向他們提出建議。您還應(yīng)該將他們推薦給其他可能的法律支持和建議來源

　　為了能夠就他們是否應(yīng)該進(jìn)行相互交換向上述各方提供建議，有必要查看每個租戶在他們目前居住的房產(chǎn)中的權(quán)利。

　　在 X 女士是地方當(dāng)局租戶的情況下，由于她持有該租約的時間，她很可能是一個有保障的租戶。希望與 X 夫人交換的其他各方需要確定這種情況，因為只有在租戶是安全租戶的情況下，才能授權(quán)從地方當(dāng)局住房進(jìn)行相互交換。如果 X 夫人沒有遵守租賃協(xié)議的條款，或者拖欠租金、成為反社會行為令的對象或任何其他違反她協(xié)議的行為，地方當(dāng)局可能會向法院申請降級租約意味著她的相互交換權(quán)利將受到影響[1]。

　　對于 Y 先生，他是注冊社會房東的租戶，盡管注冊社會房東的一些租戶確實有安全租約，但有些人只有有保證的租約。安全租賃適用于所有 RSL 租戶，前提是租賃在1989 年 1 月15日之前開始[2]。我們被告知 Y 先生于 1984 年 5 月 1 日開始租賃。對于這種特殊情況，這意味著他將被歸類為與 X 夫人相同的安全租戶，前提是他沒有做任何違反租賃協(xié)議的事情可以讓他處于降級租戶的位置。

　　至于 Z 小姐是根據(jù)大規(guī)模自愿轉(zhuǎn)移[3]成立的房屋協(xié)會的租戶，她的租約直到 2001 年 4 月 3 日才開始。根據(jù) 1988 年的住房法，這意味著她將受到有保證的租賃[4]或有保證的短期租賃[5]，而不是安全租賃。盡管她可能可以進(jìn)行相互交換，但如果明確拒絕轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，她將需要檢查她的租賃協(xié)議。

　　有保障的租賃和有保障的租賃之間的主要區(qū)別在于，在有保障的租賃中，租金受 1977 年《租金法》管轄并由地方當(dāng)局設(shè)定，因此不太可能大幅增加租金。在有保障的租賃中，租金由房東設(shè)定，可能會大幅波動，因此租金可能會大幅上漲[6]。安全的租戶也有更大程度的保護(hù)免受占有令的影響。如果房產(chǎn)是有保證的租賃，房東更容易獲得占有令。有保證的短期租賃為租戶提供了更少的免于驅(qū)逐的保護(hù)[7]。

　　其他應(yīng)考慮的因素包括寵物的飼養(yǎng)、安全租賃的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓后是否仍然受到保護(hù)以及轉(zhuǎn)讓后將獲得或失去哪些權(quán)利。

　　上述問題中最重要的問題之一是提供房屋交換的租戶的權(quán)利是否會受到保護(hù)。至于 Z 小姐，由于她是有保證的租約，Y 先生將失去作為有保證的租戶的權(quán)利，并受到新的有保證租約的裁決。屬于 X 夫人的地方當(dāng)局財產(chǎn)將享有受保護(hù)的權(quán)利，而 Z 小姐將繼承這些受保護(hù)的權(quán)利并成為有保障的租戶。Y 先生租用的房產(chǎn)可能有也可能沒有受保護(hù)的權(quán)利，這取決于他所屬的住房協(xié)會。如果他的權(quán)利受到保護(hù)，那么 X 夫人將繼承這些受保護(hù)的權(quán)利。然而，如果他的權(quán)利不受保護(hù)，X 夫人將成為有保障的租戶。

　　在就相互交換提供建議時，我對 X 夫人的建議是讓她考慮如果她的租約從安全租約[8]變?yōu)橛斜ＷC租約的后果。

　　X 太太需要考慮，如果租金的波動幅度超過她習(xí)慣的程度，她是否能夠負(fù)擔(dān)房東可能增加的任何費用。她也可能失去購買房產(chǎn)的權(quán)利，因為有保證的租賃并不總是為租戶提供購買權(quán)，盡管有些人確實有。

　　何先生亦應(yīng)考慮成為有保障租約持有人的不利之處，并決定他是否準(zhǔn)備失去其有保障租約權(quán)利。

　　Z 小姐將獲得可靠的租約，因此更有可能從轉(zhuǎn)讓中受益。

　　其他需要考慮的因素是每一方占用的財產(chǎn)的大小。為了讓當(dāng)局允許租戶進(jìn)行相互交流，必須滿足某些條件。在進(jìn)行交換之前，當(dāng)局堅持要求所有租戶都有明確的租金賬戶。當(dāng)局還將確保租戶提議搬遷到適合其當(dāng)前住房需求的大小合適的房產(chǎn)。他們將允許租戶搬到最多比他們需要的多一間臥室的房產(chǎn)，盡管他們確實試圖阻止這種情況。不允許與私人出租房屋的租戶相互交換，這意味著驗證 Z 小姐所屬的住房協(xié)會的狀態(tài)，因為某些 LSVR 轉(zhuǎn)讓屬于私人房東的職權(quán)范圍[9]。

　　如果雙方?jīng)Q定進(jìn)行相互交換，他們都需要獲得房東的書面許可才能進(jìn)行交換。租賃應(yīng)通過轉(zhuǎn)讓契約進(jìn)行交換。房東可以出于各種原因拒絕交換。

　　總之，在就相互交換達(dá)成一致之前，所有各方都應(yīng)檢查與他們交換的人的租賃協(xié)議，并確保他們對即將簽訂的新租賃協(xié)議感到滿意。他們還應(yīng)確保房東同意相互交換，并可能希望就交換所涉及的復(fù)雜性向公民咨詢局尋求建議。他們還可以考慮使用 HOMES [10]住房協(xié)會流動和交換服務(wù)的服務(wù)，該服務(wù)提供可用房產(chǎn)清單，并指導(dǎo)他們完成轉(zhuǎn)讓契約的過程。程序中不應(yīng)有貨幣兌換，因為這會使兌換成為非法。