“這項(xiàng)服務(wù)不僅幫助我避免了籌集還款資金的壓力，還讓整個(gè)交易變得更快、更安全?！痹诳聵騾^(qū)房地產(chǎn)登記服務(wù)中心、柯橋區(qū)建設(shè)局房地產(chǎn)管理中心、中國(guó)銀行 Keqiao 支行、 Shaoxing City 柯橋公證處的共同努力下，柯橋區(qū)成功地辦理了一手二手房“按揭轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。靜安房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)二手房按揭貸款預(yù)審、公證存款資金監(jiān)管、二手房交易順利完成，賣(mài)方胡先生豎起了大拇指。據(jù)了解，這是我市首例二手房“帶抵押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。

　　二手房 "抵押過(guò)戶(hù) "是指隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即有貸款抵押的房產(chǎn)，經(jīng)金融機(jī)構(gòu)同意和申請(qǐng)，無(wú)需提前還清貸款和解除抵押，直接辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，抵押權(quán)和產(chǎn)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。新模式下，將原有的抵押注銷(xiāo)、房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)、新抵押設(shè)立整合為一項(xiàng)抵押變更、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記并行業(yè)務(wù)。

　　有效解決了傳統(tǒng)“先還貸后過(guò)戶(hù)”模式帶來(lái)的交易成本高、人員來(lái)回跑、流程環(huán)節(jié)多、過(guò)戶(hù)成本高等問(wèn)題。同時(shí)，交易資金實(shí)行公證存管的第三方監(jiān)管模式。一旦交易失敗，資金將原路返回，保證了資金交易的安全性，有效防范了交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　辦理中引入的公證提存機(jī)制能夠充分發(fā)展保障了交易雙方的合法權(quán)益，確保了不動(dòng)產(chǎn)登記更便民、更安全。區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)貿(mào)易中心建設(shè)相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人表示，他們將進(jìn)一步建立完善登記各環(huán)節(jié)，結(jié)合住建部門(mén)網(wǎng)簽系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升買(mǎi)賣(mài)雙方帶押網(wǎng)簽備案便利度，規(guī)范問(wèn)題具體實(shí)現(xiàn)交易業(yè)務(wù)流程，爭(zhēng)取盡快在全區(qū)各大商業(yè)銀行需要全面提高推廣該模式，讓更多群眾生活享受教育政策紅利。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，自今年8月以來(lái)，廣州、深圳、珠海、昆明、南京等10多個(gè)城市開(kāi)展了“押品轉(zhuǎn)讓”試點(diǎn)，浙江有9個(gè)城市也在試點(diǎn)。杭州、寧波、溫州、嘉興、湖州、舟山、金華、麗水、紹興等地正在推進(jìn)二手房“抵押轉(zhuǎn)讓”。

　　《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響。

　　我國(guó)《民法典》、《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在表述承包人的概念時(shí)，使用了以下概念:承包人、建筑企業(yè)、施工人、建設(shè)工程承包人等。，但是沒(méi)有" "的表達(dá)。作為一個(gè)法律概念，實(shí)際建造者最早出現(xiàn)在2004年的解釋中，具體是2004年解釋的第1、4、25、26條。

　　“實(shí)際施工人”是《2004年解釋》創(chuàng)制的概念，旨在通過(guò)描述一個(gè)無(wú)效勞動(dòng)合同中實(shí)際承攬建筑工程干活的低于國(guó)家法定資質(zhì)的施工技術(shù)企業(yè)、非法人管理單位、農(nóng)民工進(jìn)行個(gè)人等，包括：

　?。?）分包合同的承包商；

　?。?）違反分包合同的承包人；

　?。?）缺乏相應(yīng)資質(zhì)而借用有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)施工技術(shù)企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)項(xiàng)目工程管理施工合同的單位或者其他個(gè)人。

　　從本條款文義表述中可以明顯看出，實(shí)際施工人開(kāi)始出現(xiàn)的前提基礎(chǔ)條件是建設(shè)項(xiàng)目施工管理合同過(guò)程中存在轉(zhuǎn)包、違法分包及借用有施工人員資質(zhì)的企業(yè)名義承攬建設(shè)中國(guó)工程等無(wú)效情形?！皩?shí)際施工人”一般是“無(wú)效合同的承包人，轉(zhuǎn)承包人、違法分包合同的承包人、沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)借用有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)施工技術(shù)企業(yè)的名義與他人簽訂建筑信息工程安全施工合同的承包人”。

　　通俗地講，實(shí)際施工人就是在上述違法情形中實(shí)際完成了我們施工義務(wù)的單位產(chǎn)品或者其他個(gè)人。建設(shè)社會(huì)工程層層多手轉(zhuǎn)包的，實(shí)際施工人一般指最終導(dǎo)致投入大量資金、人工、材料、機(jī)械電子設(shè)備發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行分析施工的施工人。一般學(xué)生而言：

　?。?）實(shí)際建造人是實(shí)際履行承包人義務(wù)的人，可以是進(jìn)行整個(gè)建設(shè)工程的施工或者建設(shè)工程的施工的人。

　?。?）實(shí)際建造者與用人單位沒(méi)有直接或者名義上的合同關(guān)系。如果實(shí)際施工人員直接與承包商簽訂施工合同，則屬于承包商和施工人員，不需要強(qiáng)調(diào)“實(shí)際”二字。

　　（3）實(shí)際施工人與簽訂分包合同或者違法分包合同的承包人、出借資質(zhì)的施工企業(yè)之間不存在勞動(dòng)人事關(guān)系或者勞動(dòng)關(guān)系。司法實(shí)踐中，法律專(zhuān)業(yè)分包和勞務(wù)分包中的承包人不被認(rèn)定為實(shí)際施工人。

　　 靜安房產(chǎn)律師認(rèn)為，我們可以通過(guò)學(xué)生學(xué)習(xí)以及其他國(guó)家城市的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)合住建、中國(guó)人民銀行柯橋支行、公證等部門(mén)對(duì)企業(yè)相關(guān)法律政策方面進(jìn)行分析梳理，重塑辦事流程，抵押權(quán)從先注銷(xiāo)再重設(shè)，改為僅變更抵押信息，買(mǎi)方和銀行當(dāng)日就能領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明。