聯(lián)合租賃和共同租賃是由多個(gè)業(yè)主持有的同時(shí)擁有的遺產(chǎn)的例子。因此，兩者都是財(cái)產(chǎn)由多個(gè)所有者擁有的情況。然而，共同租賃和共同租賃雖然在這方面相似，但本質(zhì)上是不同的，所有權(quán)的性質(zhì)以及由此產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)會根據(jù)共同所有權(quán)的性質(zhì)而大不相同。共同所有權(quán)將被定義為同時(shí)擁有、占有和享有財(cái)產(chǎn)。[ 1 ] 在各種情況下可能會出現(xiàn)共同所有權(quán)。當(dāng)遺產(chǎn)移交給其繼承人時(shí)，他們將其作為共同所有者持有。同樣，當(dāng)幾個(gè)人以相等或不相等的份額獲得財(cái)產(chǎn)時(shí)，他們作為共同所有者獲得該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)英國普通法, 一般而言，共有人，無論是共同擁有人還是共同擁有人，都享有多項(xiàng)權(quán)利，即，
無限制地使用財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，
從該財(cái)產(chǎn)中獲得的利潤賬戶的權(quán)利，
要求他人為維護(hù)財(cái)產(chǎn)做出貢獻(xiàn)的權(quán)利 [ 2 ]。
根據(jù)英國法律，共同所有權(quán)包括共同租賃、共同租賃和整體租賃。整體租賃是適用于配偶的一種獨(dú)特的共同所有權(quán)。在英國法律中，丈夫和妻子被視為一個(gè)單一實(shí)體，當(dāng)丈夫和妻子獲得任何財(cái)產(chǎn)時(shí)，據(jù)說他們是整體取得的。然而，自 1925 年以來，所有的整體租賃都已轉(zhuǎn)換為聯(lián)合租賃 [ 3 ]。
在這個(gè)項(xiàng)目中，我將嘗試對共同租賃和共同租賃進(jìn)行比較分析，并列出它們在適用于 1882 年《財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》方面的差異。然而，必須記住，當(dāng)提到對于“共同租賃”或“共同租賃”，我指的是“共同所有權(quán)”或“共同所有權(quán)”。事實(shí)上，由于歷史原因，即使在談?wù)撍袡?quán)時(shí)也提到了“共同租賃”和“共同租賃”這兩個(gè)術(shù)語，因?yàn)?ldquo;租戶”這個(gè)詞是從拉丁語通過法語演變而來的，意思是“持有”。
第一章：共同租賃的性質(zhì)和發(fā)生率
聯(lián)合租賃是一種“簡單、收費(fèi)、終生、多年或隨意的財(cái)產(chǎn)，通過購買或授予兩個(gè)或兩個(gè)以上的人而產(chǎn)生。聯(lián)名租戶擁有相同的權(quán)益，由相同的運(yùn)輸工具產(chǎn)生，在相同的時(shí)間開始，并由相同的不可分割的財(cái)產(chǎn)持有。聯(lián)合租賃的主要發(fā)生是幸存，即任何聯(lián)合租戶死亡時(shí)的整個(gè)租賃權(quán)都?xì)w幸存者所有，最終歸最后一個(gè)幸存者所有。” [ 4 ] 這種幸存的發(fā)生確保沒有空置占有，如果只剩下一個(gè)租戶，他會存活到整個(gè)占有，因此該原則被稱為 jus accrescendi 并且是聯(lián)合租賃的最重要特征。[ 5] 因此，每個(gè)租戶的利益在范圍、性質(zhì)和期限上都是相同的 [ 6 ]。因此，共同租賃包含四個(gè)概念：占有統(tǒng)一、利益統(tǒng)一、所有權(quán)統(tǒng)一和所有權(quán)開始統(tǒng)一。[ 7] 因此，生存權(quán)是任何共同控股的首要事件。事實(shí)上，當(dāng)我們考慮共同租戶的繼承人的權(quán)利時(shí)，這種幸存的發(fā)生似乎非常不公平。但是，根據(jù)英國法律，共同租賃可以通過非常簡單的方式轉(zhuǎn)換為共同租賃。一份簡單的解除聯(lián)合租賃通知將使任何人從聯(lián)合租賃中解脫出來。因此，如果 A、B 和 C 是共同租戶，并且 A 向他們雙方發(fā)送遣散通知，則 A 成為 B 和 C 的共同租戶，并且他在該財(cái)產(chǎn)中的權(quán)益（三分之一）將由他的繼承人繼承，而 B 和 C 仍然是彼此的共同租戶，具有生存權(quán)。通知遣散主要是成本效益分析，即，8 ]。聯(lián)合租賃主要是英國普通法的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)概念，在印度的土著法律中幾乎沒有共鳴。事實(shí)上，除了 Mitakshara 共同財(cái)產(chǎn)的情況外，印度教法律并沒有提到共同租賃。在 Shridhar Ghose v. Harimohan Sahu [ 9 ] 一案中，爭議的焦點(diǎn)是被告的父母是否繼承成為爭議財(cái)產(chǎn)的共同承租人，從而根據(jù)死者生存原則；另一個(gè)有權(quán)獲得全部。法院遵循了樞密院司法委員會在 Jogashwar Narain Deo 訴 Ram Chand Dutt [ 10 ] 和 Ram Charan Das 訴 Naurangi Lal [ 11 ] 案中的決定。] 并認(rèn)為聯(lián)合租賃的概念對于印度教法律來說是完全未知的，除了 Mitakshara 共同財(cái)產(chǎn) [ 12 ]。在本案中，被告的父母通過贈與契約繼承了財(cái)產(chǎn)，不會出現(xiàn)共同財(cái)產(chǎn)的問題。最高法院在 Boddu Venkatakrishna Rao 訴 Boddu Satyavathi [ 13 ]案中重申了共同租賃的這一原則。通過遵循 Jogashwar 和 Ram Charan Das [ 14 ] ，法院認(rèn)為在解釋遺囑時(shí)不能推定共同所有權(quán)，并且根據(jù)遺囑的解釋，遺囑的意圖支持共同租賃[ 15]。這并不意味著聯(lián)合租賃在印度法律場景中是一個(gè)未知的術(shù)語。與此相去甚遠(yuǎn)的是，如果締約雙方、立遺囑人或定居者如 Shridhar Ghosh [ 16 ]所說明的那樣有意，則可以通過合同、轉(zhuǎn)讓或結(jié)算方式授予聯(lián)合租賃權(quán)。因此，很明顯，聯(lián)名租戶將財(cái)產(chǎn)作為一個(gè)整體持有，并且他們之間存在利益和財(cái)產(chǎn)共同體。[ 17 ] 因此，他們必須在與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的任何行為中共同采取行動。共同租戶的例子包括受托人，在正常情況下，他們中的任何一個(gè)人的死亡都會導(dǎo)致遺產(chǎn)立即歸屬于幸存的受托人。[ 18] 《印度信托法》沒有明確規(guī)定聯(lián)合租賃，但在第 76 條中明確規(guī)定，在一個(gè)或多個(gè)共同受托人死亡或解職時(shí)，信托繼續(xù)存在，信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人，除非信托另有明確聲明。[ 19 ] 因此，除非另有規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)推定為共同租賃。即使前面已經(jīng)提到，印度教 Mitakshara 財(cái)產(chǎn)中存在聯(lián)合租賃，這也受到某些條件的限制。盡管共同租賃和 Mitakshara 共同財(cái)產(chǎn)相似，但它們并不相同，因?yàn)樾纬?Mitakshara 共同財(cái)產(chǎn)的最重要因素之一是英國法律中沒有的 sapindaship 的發(fā)生率。[ 20 ]
第二章：共同租賃的性質(zhì)和發(fā)生率
共同租賃是一種所有權(quán)形式，其中每個(gè)租戶（即業(yè)主）都擁有不可分割的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。與聯(lián)合租賃或整體租賃不同，共同租戶的利益不會在他或她之前死亡時(shí)終止（即沒有生存權(quán)）。相應(yīng)地，共有佃戶是那些以不同的不同所有權(quán)，但通過統(tǒng)一占有共同擁有同一塊土地的佃戶，因?yàn)闆]有人知道自己的所有權(quán)，因此，他們都混雜占有。兩個(gè)或兩個(gè)以上持有同一塊土地，以不同的業(yè)權(quán)或同一業(yè)權(quán)產(chǎn)生的利益，但在不同的時(shí)期或由限制字句賦予承授人以不同的份額[ 21]。共同租賃類似于共同租賃，因?yàn)樗枰y(tǒng)一的占有。這意味著對財(cái)產(chǎn)的每一部分都必須有平等的占有權(quán)。因此，占有不一定是共同的，即使只有統(tǒng)一占有；共同所有權(quán)將是共同租賃。[ 22] 財(cái)產(chǎn)中的權(quán)益可能是不平等的，以至于一個(gè)共同所有者將擁有該財(cái)產(chǎn)的 3/4 權(quán)益，甚至該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)也可能在不同時(shí)間開始。因此，共同租戶可以轉(zhuǎn)讓他的份額，或者在他去世時(shí)，份額將轉(zhuǎn)移給他的繼承人，因?yàn)椴恍枰y(tǒng)一所有權(quán)。實(shí)際上，共同租賃和共同租賃之間唯一的實(shí)際區(qū)別似乎是所有權(quán)和生存權(quán)統(tǒng)一的發(fā)生率。在印度教法律中，共同租賃的概念與 Dayabhaga 共同財(cái)產(chǎn)的概念非常相似。在 Dayabhaga coparcenary 中，如果一個(gè)人死后遺下兒子、已故兒子的孫子以及父親和祖父先死的曾孫，遺產(chǎn)將轉(zhuǎn)移到兒子、孫子和曾孫身上；23 ]。因此，兩者都具有統(tǒng)一的占有，但當(dāng)財(cái)產(chǎn)被解散時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)的原則不適用。關(guān)于共同租賃，必須注意另一個(gè)重點(diǎn)。舊的 Mitakshara 規(guī)則是，在繼承人是兒子、孫子、曾孫或繼承人是繼承祖父遺產(chǎn)的女兒的孫子的情況下，繼承人作為具有生存權(quán)的共同租戶，前提是他們作為共同家庭的成員生活在繼承時(shí)或當(dāng)繼承人是兩個(gè)或兩個(gè)以上無遺囑的寡婦時(shí)，或當(dāng)繼承人是兩個(gè)或兩個(gè)以上繼承其父親的女兒時(shí) [ 24]。1956 年的《印度教繼承法》改變了印度教法律的這一既定做法，該法第 19 條規(guī)定這些繼承人將繼承遺產(chǎn)，而不是作為共同承租人而是作為共同承租人。[ 25 ] 這使得印度教的繼承法發(fā)生了深遠(yuǎn)的變化，與第 8 條一起閱讀可以防止任何同父異母的存在。
第三章：共同租賃與共同租賃的分析差異
雖然 1882 年《財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》確實(shí)涉及共同所有人，但該法并未區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和質(zhì)量。該法案第 45 條談到了從屬于共同受讓人的基金或單獨(dú)屬于他們的單獨(dú)基金支付的對價(jià)，但這涉及的是數(shù)量，而不是共同受讓人的利益的質(zhì)量。在 Guruswami Asari v. Raju Asari [ 26 ] 一案中，法院斷然認(rèn)定，第 45 條與創(chuàng)建共同所有權(quán)的方法或幾個(gè)人成為單一財(cái)產(chǎn)的共同所有者的方式無關(guān)。[ 27 ]
回到 Shirdhar Ghosh [ 28 ]，法院在該案中還列出了共同租賃和共同租賃之間的根本區(qū)別，除了后者明顯缺乏生存權(quán)。兩種不同情況下的創(chuàng)作方式是不同的。聯(lián)合租賃出現(xiàn)在向幾個(gè)人提供贈款并且沒有文字表明受贈人將獲得單獨(dú)利益的情況下。另一方面，如果補(bǔ)助金中使用的詞語表明他們將按相等份額或其他比例承擔(dān)，則出現(xiàn)共同租賃[ 29 ]，這些詞語被稱為“遣散詞”[ 30]]。在沒有遣散詞的情況下，給予若干人的補(bǔ)助金被解釋為賦予他們共同租戶的利益 [ 31 ]。共同租賃只能通過當(dāng)事人的行為而不是通過法律的運(yùn)作來建立。另一方面，共同租賃可以通過法律實(shí)施[ 32 ]。
在 Budh Sen v. Sheel Chandra Agarwal [ 33 ]案中，出現(xiàn)了一個(gè)問題，即根據(jù) 1882 年《財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》第 106 條的通知，該通知旨在終止已故分租戶的一名繼承人的租賃權(quán)，是否可以作為反對已故分租客的其他繼承人。上訴源于上訴人因被申請人的前任未支付租金而提出的驅(qū)逐訴訟 [ 34 ]。法院明確指出，在租戶（或分租戶）死亡時(shí)，他的繼承人不是作為共同租戶而是作為共同租戶繼承 [ 35 ]。可以將租約授予幾個(gè)人，他們可以作為共同租戶或聯(lián)合租戶。在聯(lián)名共有人的情況下，每個(gè)人的利益在死后轉(zhuǎn)移給幸存者 [36 ]。在共有租戶的情況下，已故承租人的權(quán)益在他去世時(shí)轉(zhuǎn)移給他的代表。法院重申，共同租賃與共有租賃的基本區(qū)別在于，即使兩者具有統(tǒng)一的管有，但在共有租賃的情況下，產(chǎn)權(quán)并不統(tǒng)一。因此，法院得出結(jié)論認(rèn)為，雖然根據(jù)該法第 106 條向聯(lián)名租戶發(fā)出的通知對所有租戶均有效，但如果持有性質(zhì)為租賃，則僅發(fā)給一名租戶的通知不會對其他租戶有效。 - 常見，因?yàn)闆]有統(tǒng)一的標(biāo)題。在本案中，法院觀察到?jīng)]有聯(lián)合租賃，因此只通知一名租戶不會對其他租戶有效 [ 37 ]。
Mohd 討論了 1972 年北方邦城市建筑（出租、出租和驅(qū)逐條例）法是否規(guī)定了對各種條款的解釋的聯(lián)合租賃概念的問題。Azeem 訴地區(qū)法官 [ 38 ]。在本案中，上訴人是原承租人家庭中最年長的成員，并且是支付租金的人 [ 39 ]。租金控制檢查員提交了一份報(bào)告，稱上訴人的兄弟在四五年前建造了房屋，因此，鑒于 UP Urban Buildings（Regulation of出租、租金和驅(qū)逐）法案，1972 [ 40]。在發(fā)出通知時(shí)，上訴人提出反對，稱在他父親去世后向他收取租金。僅僅因?yàn)樾值芙ㄔ炝朔孔?，其他繼承人的租賃不會終止，在這種情況下，房屋不能空置并分配給其他人。訂明當(dāng)局不接受上訴人的論點(diǎn)，上訴人在地區(qū)法官面前進(jìn)行了修改，第一答辯人被駁回，然后上訴人向高等法院提交了一份令狀請?jiān)笗?，該請?jiān)笗获g回后，在最高法院。法院認(rèn)為，該法案中“租戶”一詞的定義并不能保證租戶的繼承人將成為一個(gè)租戶團(tuán)體以產(chǎn)生聯(lián)合租賃的觀點(diǎn)[41 ]。因此，每個(gè)繼承人都成為共有的租戶，擁有不同的所有權(quán)，從而成為租戶自己的權(quán)利，“租戶的家庭”是指該租戶的家庭 [ 42 ]。因此，在本案中，即使一個(gè)繼承人建造了一座房子，也不會切斷其他繼承人的租賃，因?yàn)樗麄兌际抢^承人，因?yàn)樗麄兌际枪餐淖鈶簟?/p>
然而，在HC Pandey v. GC Gaul [ 43 ]案中，法院在處理同一行為時(shí)得出了不同的結(jié)論。答辯人的父親是有關(guān)房屋的租戶，在他去世時(shí)，他留下了繼承租約的母親、兄弟和姐妹 [ 44 ]。根據(jù) 1882 年《財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》第 106 條發(fā)出的驅(qū)逐通知僅送達(dá)答辯人，而不送達(dá)其他租戶。被申請人辯稱，該通知必須送達(dá)所有租戶，因?yàn)樗麄兪仟?dú)立的租戶，擁有自己的權(quán)利，租賃是共同租賃。[ 45] 法院認(rèn)為，在原承租人去世后，根據(jù)任何相反的規(guī)定，租賃權(quán)將轉(zhuǎn)移給已故承租人的繼承人 [ 46 ] 。租賃發(fā)生率與原承租人享有的相同，并且是一次由繼承人的整體承擔(dān)的單一租賃[ 47 ]。這就是房東和已故租戶的繼承人之間的立場。換句話說，繼承人作為共同承租人繼承了租賃權(quán)。因此，在本案的情況下，送達(dá)給被申請人的通知就足夠了。
這一明顯的沖突在 Harish Tandon 訴 Addl 案中得到解決。地區(qū)治安法官 [ 48 ] 法院在仔細(xì)閱讀第 12、20 和 25 條后認(rèn)為，原承租人去世后繼承人的利益將作為共同承租人轉(zhuǎn)交給他們，并且一名承租人的任何違約行為將被視為是他們所有人都犯下的違約行為，并且沒有必要根據(jù) §20 為所有租戶單獨(dú)建立違約理由 [ 49 ]。
根據(jù)較早的 1956 年西孟加拉邦房屋租賃法，“租戶”的定義包括“原始租戶的繼承人”[ 50 ]，并且在 Kamaladebi Mukherjee v. Arun Dasgupta [ 51 ] 中，租戶繼承了單一租戶租賃的發(fā)生率，因此租賃的性質(zhì)是聯(lián)合的?，F(xiàn)在會出現(xiàn)一個(gè)問題，同樣的原則是否會因 1997 年的新法案而適用。據(jù)認(rèn)為，在沒有“繼承人”一詞的情況下，“承租人”一詞的定義并未設(shè)想那些會承租人將作為聯(lián)名承租人承繼，但將作為共同承租人在單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)下繼承。[ 52 ]
結(jié)論
共同租賃和共同租賃之間的區(qū)別并不是通常理解的租賃性質(zhì)的差異。恰恰相反，這是所有權(quán)性質(zhì)的不同，或更準(zhǔn)確地說，是利息的不同。因此，性質(zhì)是共同的還是分開的是一個(gè)重要的考慮因素，因?yàn)閮烧咴O(shè)想了不同的后果。在本文中，我處理了共同租賃和共同租賃之間的理論差異，并應(yīng)用了差異來了解印度教法律的立場。此外，我在幾個(gè)案例法的幫助下分析了差異如何產(chǎn)生實(shí)際后果?，F(xiàn)在，正如已經(jīng)看到的，租賃的性質(zhì)也對如何處理當(dāng)事人的權(quán)利產(chǎn)生影響。在聯(lián)合租賃中，一方的行為將對另一方具有約束力，因?yàn)樗麄冊谕粯?biāo)題下持有，但在共同租賃的情況下則不然。我還提出，根據(jù) 1997 年西孟加拉邦房屋租賃法，受撫養(yǎng)人繼承的租賃性質(zhì)與舊法有所不同，這將對未來的案件產(chǎn)生重要影響。