房屋作為不動(dòng)產(chǎn)之一，也是目前人們手頭上握有經(jīng)濟(jì)價(jià)值比較高的不動(dòng)產(chǎn)，在交易或是贈(zèng)與、繼承等等后容易發(fā)生糾紛。為了能夠確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，方便相關(guān)部門管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記。那么，房地產(chǎn)權(quán)屬登記與實(shí)際情況不符如何處理?上海房產(chǎn)律師為你打聽到了相關(guān)內(nèi)容如下。

　　一、基本案情

　　1996年，利某與其大哥及其小舅陳某一起做生意并將生意所得在農(nóng)村購(gòu)買地塊建設(shè)民房，該民房共建三層半，由陳某住一樓、利某大哥住二樓、利某住三樓及四樓的半層，各方當(dāng)事人分別按自己所居住樓層作為獨(dú)立家庭戶辦理戶籍登記。由于當(dāng)時(shí)購(gòu)地報(bào)批建房等相關(guān)手續(xù)均由利某辦理，故該土地使用權(quán)權(quán)屬人登記為利某且建成的房屋權(quán)屬登記人為利某。2010年利某去世，利某的配偶李某通過繼承取得該房屋的所有權(quán)并于2013年辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。之后，李某以房屋是其所有為由請(qǐng)求陳某搬離該房屋，陳某認(rèn)為其是房屋權(quán)屬人之一故拒絕搬離，李某遂向法院提起訴訟。

　　二、裁判結(jié)果

　　廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋是在1996年至1997年間由利某、利某大哥及利某小舅陳某三人將生意所得購(gòu)買農(nóng)村宅基地建成，李某在其丈夫去世后通過繼承將房屋登記至其名下，根據(jù)我國(guó)目前關(guān)于土地及房屋管理使用的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合陳某提供的證人證言、戶籍登記資料、房屋結(jié)構(gòu)等證據(jù)進(jìn)行綜合考慮，認(rèn)定陳某抗辯認(rèn)為其為涉案房屋權(quán)屬人之一的理由更具采信度，故判決李某請(qǐng)求陳某搬離該房屋的訴求缺乏合理依據(jù)，依法予以駁回。

　　原告李某不服，提起上訴。江門市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決：駁回上訴，維持原判。

　　三、律師分析

　　1.對(duì)事實(shí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　在本案中，法院認(rèn)定事實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是法律標(biāo)準(zhǔn)還是客觀標(biāo)準(zhǔn)？原告李某提供的《配地建房協(xié)議書》、《集體土地建設(shè)用地使用證》、《村民住宅用地申請(qǐng)建房審批表》、《房地產(chǎn)權(quán)證》，登記人均為原告丈夫，此外，原告也提供了其因繼承辦理的《房地產(chǎn)權(quán)證》，從法律層面上看，原告占據(jù)完全的證據(jù)優(yōu)勢(shì)。但是，涉案房屋所占土地的使用權(quán)性質(zhì)為宅基地，宅基地的限制流轉(zhuǎn)性與房產(chǎn)的權(quán)屬登記必須與房屋所在的土地使用權(quán)證權(quán)屬登記人一致的原則致使被告在房屋建成之時(shí)無法成為法律上的房屋登記權(quán)屬人。從涉案房屋款項(xiàng)的來源及歸屬，到對(duì)涉案房屋的占有、使用情況等方面都存在與常理相矛盾之處，基于原、被告之間的親屬關(guān)系，涉案房屋在上世紀(jì)九十年代建成，當(dāng)事人法律意識(shí)水平、相互關(guān)系等條件限制而無進(jìn)行證據(jù)保全的可能性，法院在認(rèn)定事實(shí)方面最終結(jié)合了一般生活經(jīng)驗(yàn)規(guī)則以及內(nèi)心確信還原了案件的客觀事實(shí)。

　　2.對(duì)法律的適用標(biāo)準(zhǔn)

　　物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！蔽覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效原則，登記是物權(quán)公示公信原則的必然要求，實(shí)踐中在保護(hù)因信賴物權(quán)登記而取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人的適用上取得了明顯成效。但是，在對(duì)物權(quán)權(quán)屬有爭(zhēng)議的當(dāng)事人之間，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人雖然在法律上推定為真正的權(quán)利人，但這種效力只是法律上的“推定”，并非絕對(duì)“真正”不可推翻。事實(shí)上，如果事實(shí)物權(quán)人有相反證據(jù)證明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記有瑕疵，是可以推翻這種法律推定，從而維護(hù)事實(shí)上真正物權(quán)人的權(quán)益。

　　民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等原則，尤其在中國(guó)對(duì)物權(quán)法的適用更應(yīng)尊重我國(guó)基本國(guó)情。我國(guó)物權(quán)法于2007年10月1日起生效施行，但在此之前，我國(guó)的土地問題歷史悠久，情況復(fù)雜，特別是在農(nóng)村土地管理不盡完善的情況下，更應(yīng)在司法實(shí)踐中尊重個(gè)案事實(shí)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理相關(guān)規(guī)定，一戶只能擁有一處宅基地，現(xiàn)實(shí)中由幾戶人家在一處宅基地上共同建房的情況是存在的，如果法律物權(quán)人在明知物權(quán)登記有瑕疵的情況下仍變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)人至自己名下，法院則應(yīng)該在查清相關(guān)事實(shí)的基礎(chǔ)上保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的合法利益。而事實(shí)上，物權(quán)法雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬采取登記生效原則，但是并不絕對(duì)，如不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度，正是為了保護(hù)事實(shí)物權(quán)人而派生出來的登記制度。此外，在物權(quán)法之外的其他民事法律中，也體現(xiàn)著對(duì)事實(shí)物權(quán)人的法律保護(hù)。如在婚姻法中規(guī)定如果是夫妻婚后購(gòu)置的房產(chǎn)，但房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以，法院在司法實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)案件當(dāng)事人的證據(jù)材料，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)規(guī)則，在充分查明事實(shí)的基礎(chǔ)上維護(hù)真正物權(quán)人的權(quán)益。

　　本案中，原告僅以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不能完全證明涉案房屋就是其獨(dú)自所有，原告應(yīng)在充分尊重事實(shí)、尊重社會(huì)公德的同時(shí)合法、合理行使屬于其享有的對(duì)涉案房屋的占有、使用的權(quán)利。原告要求被告搬離現(xiàn)居住房屋的訴訟請(qǐng)求最終因缺乏合理依據(jù)而被一、二審法院駁回。

　　以上知識(shí)就是小編對(duì)“房地產(chǎn)權(quán)屬登記與實(shí)際情況不符如何處理”問題進(jìn)行的解答，登記產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不一致的，屬于問題比較復(fù)雜，房屋究竟歸誰所有，依據(jù)實(shí)際情況而定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師。