在房屋征收實(shí)踐中，被征收房屋已經(jīng)成交但未轉(zhuǎn)讓登記的情況經(jīng)常出現(xiàn)在我們的日常生活中。在這種情況下，一個(gè)敏感的問題就出現(xiàn)了： 誰應(yīng)該因?yàn)榉课荼徽饔枚玫窖a(bǔ)償？前任主人還是現(xiàn)任主人？我們今天再談吧。靜安拆遷律師來告訴您一些相關(guān)的情況。

　　一、相關(guān)法律規(guī)定

　　《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法管理登記，發(fā)生發(fā)展效力；未經(jīng)公司登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的除外?！币虼耍押炗喴粋€(gè)買賣雙方合同但未辦理過戶登記的房屋，其所有權(quán)仍歸房屋出賣人對(duì)于所有，買受人僅享有企業(yè)根據(jù)施工合同可以約定工作要求出賣人交付使用房屋、配合我們辦理過戶的債權(quán)。

　　《國(guó)有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：“為了社會(huì)公共經(jīng)濟(jì)利益的需要，征收國(guó)有土地上建設(shè)單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱拆遷戶）給予學(xué)生公平補(bǔ)償?！笨梢娢覈?guó)國(guó)有土地上房屋征收的拆遷戶是房屋所有權(quán)人，補(bǔ)償研究對(duì)象同時(shí)也是一個(gè)房屋所有權(quán)人。

　　《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十五條規(guī)定： “行政行為的私人當(dāng)事人和其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織有權(quán)提起訴訟”; 最高人民法院關(guān)于實(shí)施《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》若干問題的解釋第十二條規(guī)定： “與具體行政行為有法律利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織不同意的，可以依法提起行政訴訟?！?

　　二、問題分析

　　依據(jù)以上這些法律制度規(guī)定，在房屋征收企業(yè)管理實(shí)踐活動(dòng)中，只有一個(gè)房屋所有權(quán)人與房屋征收問題及其發(fā)展相關(guān)教育行政工作行為研究具有法律上的利害關(guān)系，具有房屋征收行政訴訟的原告資格。因未辦理房屋登記而未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)的當(dāng)事人之間不是拆遷戶，與房屋征收社會(huì)行為方式?jīng)]有法律上的利害關(guān)系，也無權(quán)起訴請(qǐng)求給付征收補(bǔ)償。房屋的所有權(quán)爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)能夠通過我國(guó)民事訴訟的途徑予以有效解決。

　　因此，征收管理房屋時(shí)房屋建筑已經(jīng)可以進(jìn)行市場(chǎng)交易但未辦理過戶登記的，房屋征收企業(yè)部門仍應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋出賣人（即房屋所有權(quán)人）給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但房屋征收社會(huì)實(shí)踐中，如果我們按照相關(guān)法律制度規(guī)定只對(duì)房屋出賣人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，經(jīng)常出現(xiàn)導(dǎo)致我國(guó)房屋買受人拒絕搬遷等情況以及發(fā)生。房屋買受人沒有一個(gè)交易房屋的所有權(quán)，也沒有房屋征收補(bǔ)償，但可以基于合同向出賣人主張債權(quán)。

　　如有征地拆遷相關(guān)問題，歡迎留言或電話咨詢。

　　無證房屋被征用，有拆遷補(bǔ)償金嗎？

　　合法建筑在遇到拆遷的時(shí)候我們肯定是應(yīng)給予學(xué)生合理拆遷補(bǔ)償?shù)?，但是如果沒有審批手續(xù)沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋被拆遷時(shí)有一個(gè)沒有拆遷補(bǔ)償呢？首先企業(yè)需要進(jìn)一步明確的一點(diǎn)是，沒有相關(guān)證件并不具有一定影響就是違章建筑。

　　1、無證房屋不等于非法建筑

　　由于中國(guó)土地管理制度進(jìn)行改革、歷史文化遺留等問題，我國(guó)企業(yè)存在需要大量的無證房屋，尤其是1987年之前我們農(nóng)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的農(nóng)村房屋，當(dāng)時(shí)社會(huì)并沒有辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)證件的法律發(fā)展要求，因此不能以自己沒有證件認(rèn)定這類房屋為違章建筑。目前教學(xué)實(shí)踐中通常的做法是，對(duì)于2008年以前建設(shè)的房屋，即使他們沒有一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證也不認(rèn)定為違章建筑，拆遷戶們有權(quán)獲得科學(xué)合理的拆遷補(bǔ)償。

　　2、無證房屋不一定不賠償

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地資源管理法》等法律制度規(guī)定，違章建筑的認(rèn)定問題需要我們遵守國(guó)家法定的程序，非經(jīng)合法利益主體、合法應(yīng)用程序，不能產(chǎn)生直接認(rèn)定為違章建筑而拒絕予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，沒有影響下發(fā)任何一個(gè)書面形式通知、口頭被認(rèn)定為違章建筑而進(jìn)行全面拆除且不予拆遷補(bǔ)償?shù)姆课荩蓭熓悄軌蚩梢酝ㄟ^其中的違法點(diǎn)為拆遷戶爭(zhēng)取得到合理拆遷補(bǔ)償?shù)摹?

　　3、無證房被認(rèn)定為違章進(jìn)行建筑可不予通過拆遷風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)臈l件

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定進(jìn)行建設(shè)以及房屋信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理社會(huì)建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)展規(guī)劃工作許可等審批手續(xù)，2008年以后建的沒有一個(gè)合法審批手續(xù)的建筑，不能通過辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，依照國(guó)家法定程序被認(rèn)定為違章建筑的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度條例》第24條的規(guī)定在被征收時(shí)是不予拆遷補(bǔ)償?shù)摹?

　　認(rèn)定無證房屋為違章建筑企業(yè)必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律制度規(guī)定的程序，否則不能以違章建筑發(fā)展為由拒絕拆遷補(bǔ)償并強(qiáng)拆：

　　首先，違章建筑的認(rèn)定管理主體企業(yè)應(yīng)當(dāng)為所在地的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門；

　　其次，違章建筑的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以行政管理機(jī)關(guān)可以出具的具有中國(guó)法律制度效力的文件為準(zhǔn)；

　　第三，違法建筑的認(rèn)定應(yīng)遵循法定程序。首先，執(zhí)法機(jī)關(guān)要制作報(bào)批表，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，取得涉案的住房許可證檔案，然后在調(diào)查結(jié)束后發(fā)布報(bào)告，作出行政處罰決定并依法送達(dá)，書面要求拆遷等。

　　靜安拆遷律師提示您，如果你手里的房子沒有產(chǎn)權(quán)證，也不要慌，因?yàn)闆]有證的房子征收拆遷可能得不到補(bǔ)償。如果收到違章建筑認(rèn)定通知書，不要怕?？匆幌逻`法建筑認(rèn)定程序，看看有沒有違法點(diǎn)。如果發(fā)現(xiàn)有違法點(diǎn)，可以爭(zhēng)取一定的拆遷補(bǔ)償。如果接到《違法建筑認(rèn)定通知書》后不知道該怎么辦，可以找專業(yè)的拆遷律師來幫你。