近年來，我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，涉及的法律問題也越來越復(fù)雜。尤其是在房屋登記制度尚不完善的情況下，雙方在進(jìn)行房屋買賣時(shí)往往未訂立書面協(xié)議，如何確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，成為亟待解決的問題。本文上海房產(chǎn)糾紛律師將從法律的角度，對(duì)這一問題進(jìn)行探討。

　　一、法律適用

　　我國《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有采用書面形式的，可以口頭訂立合同。”（第十一條）這表明，當(dāng)事人可以采用口頭形式訂立合同。但是，如果雙方當(dāng)事人未訂立書面協(xié)議，如何證明房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行判斷。

　　根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的買賣應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并經(jīng)過登記。如果未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同自始無效。但是，在農(nóng)村地區(qū)，由于土地和房屋的登記制度尚不完善，導(dǎo)致很多房屋買賣并未進(jìn)行登記。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》的規(guī)定，依據(jù)當(dāng)事人的口頭約定、交付房屋的行為以及相關(guān)證據(jù)等因素來判斷房屋買賣關(guān)系是否存在。

　　二、口頭約定的證明

　　口頭約定是指當(dāng)事人通過口頭形式達(dá)成的合同內(nèi)容。對(duì)于未訂立書面協(xié)議的房屋買賣，當(dāng)事人之間的口頭約定就成為了證明房屋買賣關(guān)系是否存在的重要依據(jù)。在判斷口頭約定是否存在時(shí)，需要考慮以下幾個(gè)因素：

　　當(dāng)事人的證言。當(dāng)事人可以通過書面證言或口頭證言等形式，證明雙方曾經(jīng)存在過房屋買賣關(guān)系的口頭約定。但是，證言證據(jù)存在著主觀性和不確定性的問題，因此需要結(jié)合其他證據(jù)進(jìn)行綜合判斷。

　　支付房款的證據(jù)。當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，通常需要支付一定的房款。如果存在支付房款的證據(jù)，就可以證明當(dāng)事人之間存在房屋買賣關(guān)系。支付房款的證據(jù)可以是銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、現(xiàn)金支付憑證等。

　　動(dòng)產(chǎn)交付的證據(jù)。當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，需要交付房屋的實(shí)際控制權(quán)。如果存在交付房屋的證據(jù)，也可以證明當(dāng)事人之間存在房屋買賣關(guān)系。交付房屋的證據(jù)可以是收據(jù)、房屋交接單、過戶證明等。其他相關(guān)證據(jù)。除了上述證據(jù)外，還可以根據(jù)當(dāng)事人之間的信函、短信、電話等通訊記錄，以及其他相關(guān)證據(jù)，來證明當(dāng)事人之間的口頭約定和房屋買賣關(guān)系的存在?？偠灾?，判斷口頭約定是否存在，需要綜合考慮上述因素，結(jié)合其他相關(guān)證據(jù)進(jìn)行綜合分析和判斷。

　　三、買賣行為的證明

　　除了口頭約定外，買賣行為也是判斷房屋買賣關(guān)系是否存在的重要證據(jù)。買賣行為包括買方向賣方支付房款、交付房屋的實(shí)際控制權(quán)等行為，以及賣方向買方提供房屋的相應(yīng)權(quán)利等行為。

　　買方支付房款的證據(jù)。買方支付房款是房屋買賣關(guān)系成立的重要條件之一。如果存在買方支付房款的證據(jù)，就可以證明買方與賣方之間存在房屋買賣關(guān)系。支付房款的證據(jù)可以是銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、現(xiàn)金支付憑證等。

　　交付房屋的證據(jù)。交付房屋是房屋買賣關(guān)系成立的另一個(gè)重要條件。如果存在交付房屋的證據(jù)，也可以證明買方與賣方之間存在房屋買賣關(guān)系。交付房屋的證據(jù)可以是收據(jù)、房屋交接單、過戶證明等。

　　賣方提供房屋的相應(yīng)權(quán)利的證據(jù)。賣方在房屋買賣過程中，需要向買方提供房屋的相應(yīng)權(quán)利，如房屋權(quán)證、土地使用證等。如果存在賣方提供房屋的相應(yīng)權(quán)利的證據(jù)，也可以證明買方與賣方之間存在房屋買賣關(guān)系。

　　其他相關(guān)證據(jù)。除了上述證據(jù)外，還可以根據(jù)房屋買賣合同的備案、土地批準(zhǔn)文件、房屋登記證明等證據(jù)，來證明買方與賣方之間的買賣行為和房屋買賣關(guān)系的存在。

　　四、法律案例

　　上海市某縣農(nóng)民張某和王某在沒有書面買賣合同的情況下，就農(nóng)村房屋買賣達(dá)成了口頭協(xié)議。張某向王某支付了房款，并交付了房屋的實(shí)際控制權(quán)，但由于房屋登記制度尚不完善，雙方并未進(jìn)行登記備案。后來，王某突然改變主意，不愿意履行合同，也不愿意退還房款。張某為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，將王某告上了法庭。

　　在此案中，法院綜合考慮了張某向王某支付房款和交付房屋的證據(jù)、通訊記錄等相關(guān)證據(jù)，并通過庭審對(duì)雙方當(dāng)事人的口供進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，最終認(rèn)定雙方之間存在口頭協(xié)議和房屋買賣關(guān)系，判決王某向張某返還房款并支付違約金。

　　五、相關(guān)法律規(guī)定

　　《中華人民共和國合同法》第九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自己的承諾履行合同義務(wù)，禁止違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或者社會(huì)公共利益。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第十一條：房屋所有權(quán)證書、房屋登記證明、土地使用權(quán)證書等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，是證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主要依據(jù)。

　　《中華人民共和國擔(dān)保法》第十五條：擔(dān)保人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生變化，擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人或者擔(dān)保人。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條：不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依法辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　《中華人民共和國合同法》第二十二條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行義務(wù)。合同約定不明確或者違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用原則履行義務(wù)。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第五十四條：當(dāng)事人有證據(jù)證明自己的訴訟請(qǐng)求的事實(shí)的，由對(duì)方舉證。

　　《中華人民共和國擔(dān)保法》第十一條：擔(dān)保人的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人或者擔(dān)保人。

　　綜上所述，雖然在農(nóng)村房屋登記制度尚不完善的情況下，雙方未訂立書面協(xié)議，但如果雙方存在口頭協(xié)議和實(shí)際買賣交付行為，并有相關(guān)證據(jù)證明，就可以認(rèn)定雙方之間存在房屋買賣關(guān)系。此時(shí)，如果一方當(dāng)事人違約，另一方當(dāng)事人可以通過起訴等方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。建議在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡量書面化，并及時(shí)進(jìn)行登記備案，以避免出現(xiàn)糾紛。

　　總而言之，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，在房屋買賣關(guān)系確認(rèn)方面，需要根據(jù)具體情況分析，從雙方當(dāng)事人的行為、口供、通訊記錄等方面進(jìn)行綜合考慮，判斷雙方之間是否存在房屋買賣關(guān)系。如果雙方當(dāng)事人可以提供充足的證據(jù)證明其合法權(quán)益，就可以依法維護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，為了避免類似糾紛的發(fā)生，建議房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行交易時(shí)盡量書面化，并及時(shí)進(jìn)行登記備案，以確保買賣雙方權(quán)益的合法性和穩(wěn)定性。