在房地產(chǎn)交易中，有一種類(lèi)型叫做“配套商品房”，即“拆遷房”或“回購(gòu)房”。這種住房與普通商品房還是有一定區(qū)別的。此類(lèi)房屋的特點(diǎn)是交易時(shí)間有限，而且對(duì)其中許多房屋的所有者不明確，這往往導(dǎo)致糾紛。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，應(yīng)該保持清醒的頭腦，多加觀察和理解，并注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。上海拆遷律師講解房屋拆遷交易糾紛的處理技巧。

　　當(dāng)購(gòu)房遇到拆遷房

　　所謂的“配套商品房”，其實(shí)就是我們俗稱的“拆遷房”或“安置房”。

　　由于配套商品房登記時(shí)間限制，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受到一定的限制，不同于普通商品房，完成手續(xù)后即可出售。以前對(duì)房屋拆遷的限制是五年，現(xiàn)在的限制是三年。合同履行期長(zhǎng)，受市場(chǎng)、當(dāng)事人心理狀態(tài)、政策等因素的影響。

　　第一種：被拆房子價(jià)格暴漲，賣(mài)家后悔。

　　賣(mài)方不配合辦理過(guò)戶，買(mǎi)方不能辦理過(guò)戶手續(xù)，這類(lèi)糾紛目前是最常見(jiàn)。由于房?jī)r(jià)上漲，原來(lái)幾十萬(wàn)的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)增值百萬(wàn)元，勢(shì)必造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出價(jià)格的補(bǔ)貼。買(mǎi)受人不同意的，出售人便不配合過(guò)戶，買(mǎi)受人只能起訴。

　　法律對(duì)該糾紛的審理，會(huì)支持買(mǎi)方的主張，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)無(wú)條件辦理過(guò)戶。因?yàn)榕涮咨唐贩亢贤行?，?duì)雙方有約束力。賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理過(guò)戶手續(xù)，是在履行交付的義務(wù)。不履行義務(wù)的，法院可以判其履行。

　　作為買(mǎi)方的律師，勝訴是有把握的，但作為賣(mài)方的律師，該做的工作應(yīng)是努力調(diào)解，為被告盡可能的爭(zhēng)取利益。

　　作為這種糾紛，應(yīng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，賣(mài)方在出售房子時(shí)，就應(yīng)該考慮到房?jī)r(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)。按照賣(mài)家的邏輯，那么是不是如果買(mǎi)賣(mài)期間房?jī)r(jià)暴跌，賣(mài)家也會(huì)讓利呢?明顯不會(huì)。因此在此類(lèi)糾紛中，交易雙方應(yīng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，具備一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意識(shí)。

　　第二種：突然限購(gòu)導(dǎo)致拆遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法完成

　　配套商品房雖具備過(guò)戶條件，但由于買(mǎi)家的原因（如限購(gòu)）無(wú)法辦理過(guò)戶等因素，賣(mài)家提出解除合同。

　　本律師辦過(guò)一起案件，買(mǎi)家是外地人，2009年訂立買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，上海沒(méi)有限購(gòu)一說(shuō)。因?yàn)榕涮咨唐贩课迥陜?nèi)限制過(guò)戶，故合同約定雙方辦理過(guò)戶的時(shí)間為2013年12月30日之前。過(guò)戶條件具備了之后，上海出臺(tái)限購(gòu)政策，買(mǎi)家成為了限購(gòu)對(duì)象，無(wú)法過(guò)戶。

　　法院雖支持了賣(mài)家的主張，認(rèn)定限購(gòu)為不可抗力，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的原因?yàn)槿魏我环讲豢深A(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的政策所致。合同雖然解除，但現(xiàn)房屋價(jià)格上漲到110萬(wàn)元，對(duì)上漲的差額部分賣(mài)家應(yīng)給付買(mǎi)家。

　　也就是說(shuō)，一場(chǎng)無(wú)法完成的交易，賣(mài)家還要為買(mǎi)家這幾年的“損失”埋單。因此大家在簽訂此類(lèi)“拆遷房”交易合同時(shí)，一定要重視由于過(guò)戶時(shí)間限制，所帶來(lái)的房產(chǎn)增值或貶值的賠付風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三種：拆遷房“一房?jī)少u(mài)”引糾紛出售人一房二賣(mài)或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動(dòng)搖，比如本律師遇到昆山的一個(gè)案件，出售人將房屋一房二賣(mài)，到底誰(shuí)的買(mǎi)賣(mài)合同有效需要司法確認(rèn)。

　　如果將房屋進(jìn)行抵押借款，需要司法確認(rèn)抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買(mǎi)賣(mài)合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

　　對(duì)于“一房?jī)少u(mài)”的類(lèi)型，主要需判斷兩份買(mǎi)賣(mài)合同的效力孰先孰后以及保護(hù)的順序：辦理過(guò)戶登記優(yōu)先方、實(shí)際占用房屋優(yōu)先方、全額付款優(yōu)先方、合同訂立優(yōu)先方等，當(dāng)然，前提是兩份買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)人均是善意的。

　　對(duì)設(shè)定抵押的房屋這種類(lèi)型，抵押權(quán)人是善意的，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。

　　此類(lèi)糾紛最終的法律協(xié)調(diào)解決，都是補(bǔ)救措施，另一方一般都會(huì)遭受很多的損失。為避免此類(lèi)損失，關(guān)鍵還是要事前萬(wàn)分謹(jǐn)慎，到房管局充分做好“查冊(cè)”，真正核查房產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題了，再進(jìn)行交易。

　　第四種：合同一方買(mǎi)賣(mài)期間死亡交易中買(mǎi)賣(mài)任一方當(dāng)事人死亡，如果符合不可預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的條件，可認(rèn)定為不可抗力，視為符合合同法規(guī)定的解除條件。

　　具體來(lái)說(shuō)，遇到五種情況，當(dāng)事人可以解除合同：

　　1.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的

　　2.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)

　　3.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

　　4.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的

　　5.法律規(guī)定的其他情形。

　　另外，在此類(lèi)糾紛中，如在繼承人不愿承擔(dān)合同權(quán)利義務(wù)的前提下，則交易合同亦可依法解除。

　　第五種：拆遷房突然冒出多個(gè)“房主”配套商品房來(lái)源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒(méi)有明確安置人，安置人提出對(duì)配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無(wú)效。

　　配套商品房交付的權(quán)利憑證一般只是拆遷安置協(xié)議。拆遷的政策如果是數(shù)人頭，在拆遷安置協(xié)議上應(yīng)將安置人清晰的列明，讓買(mǎi)受人一目了然，清楚配套商品房的權(quán)利人，不會(huì)遺漏權(quán)利人。一般這種協(xié)議明確了“拆遷房”的權(quán)利人，較好地規(guī)避了此類(lèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

　　然而現(xiàn)在的拆遷通常是數(shù)磚頭，安置人不明晣，容易突然出現(xiàn)另一個(gè)安置人主張配套商品房的權(quán)利。

　　對(duì)此類(lèi)糾紛，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條文，法院一般不會(huì)認(rèn)為配套商品房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，而是會(huì)保護(hù)配套商品房合同的效力，支持合同繼續(xù)履行，而在內(nèi)部協(xié)調(diào)好各原“房主”間的利益分配。

　　專家結(jié)語(yǔ)：

　　針對(duì)此類(lèi)“拆遷房”，買(mǎi)家更應(yīng)擦亮眼睛，因?yàn)榇祟?lèi)房產(chǎn)比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功課，多核查多了解，才能盡可能避免這些“雷區(qū)”。希望通過(guò)本期說(shuō)法上的小技巧，能讓您選到物廉價(jià)美的劃算“拆遷房”。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海拆遷律師。