關(guān)鍵詞: 小產(chǎn)權(quán)房,購買方式,上海律師熱線

　　溫馨提示:上海律師事務(wù)所是經(jīng)上海司法廳核準設(shè)立并直屬于上海市司法局管理的大型現(xiàn)代化、復(fù)合型律師事務(wù)所。現(xiàn)有近百名工作人員，我們律師具有法學(xué)專業(yè)研究生學(xué)歷，部分律師具備高級經(jīng)濟師、高校副教授等職稱，骨干律師具有十年以上的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，并具備多年任職企業(yè)高管的經(jīng)歷。同時有多名注冊會計師、稅務(wù)師及審計師與律所形成長期合作關(guān)系。

　　下面是上海蒲東律師精心為您準備的有關(guān)購買小產(chǎn)權(quán)房，希望對您在工作生活中有所幫助。
 

　　一、小產(chǎn)權(quán)房定義

　　在介紹“小產(chǎn)權(quán)房”之前，我們首先介紹一下與“小產(chǎn)權(quán)房”對應(yīng)的“大產(chǎn)權(quán)房”。

　　大產(chǎn)權(quán)房:由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。

　　而對應(yīng)的，小產(chǎn)權(quán)房：不是由國家頒發(fā)權(quán)證的叫做小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房最顯著的特征就是缺少“五證”（《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》），所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法辦理房產(chǎn)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房一般可以分為以下兩類種

　　1、在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，此類小產(chǎn)權(quán)房一般又可分為在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房和占用集體企業(yè)或耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；

　　2、在工業(yè)用地、企業(yè)用地或廠區(qū)建造的小產(chǎn)權(quán)房。
 

　　二、購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險

　　1. 小產(chǎn)權(quán)房被認定為違法建筑

　　政府有關(guān)部門在對違法建設(shè)的查處執(zhí)法過程中，一般是按照以下三類標準對違建進行認定

　?。?）未取得國土資源管理部門用地許可的（即建設(shè)不符合用地性質(zhì)或符合用地性質(zhì)但未取得許可）；

　?。?）規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得建設(shè)規(guī)劃許可或未按照許可證的規(guī)定建設(shè)的；

　　（3）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按照許可的規(guī)定建設(shè)的。

　　現(xiàn)在絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房，都極有可能被認定為違法建設(shè)，那么對于違法建設(shè)，一般如何處理呢？

　　根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條之規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。”

　　對于違建有三種處理方式

　?。?）限期改正：對于那些符合規(guī)劃的違法建設(shè)，如果可以補辦規(guī)劃許可及工程許可的，可以責(zé)令限期改正，補辦各項手續(xù)。當(dāng)然，限期改正補辦手續(xù)一般也意味著需要補繳土地出讓金等款項，這筆不菲的款項極有可能要由購房人承擔(dān)；

　?。?）拆除：對于不符合規(guī)劃，且無法補辦手續(xù)無法改正的，應(yīng)當(dāng)予以拆除，在拆除的過程中，如果建房人沒有自行拆除，那么相關(guān)部門將進行強制拆除，強拆過程中極有可能造成購房人和住戶的財產(chǎn)損失；

　?。?）沒收：對于無法拆除的，予以沒收。

　　在一些地區(qū)，也會采取以下方式進行處理：違法建設(shè)如果違反總體規(guī)劃，則建筑物予以拆除；違法建設(shè)如果符合總體規(guī)劃，則建筑物予以沒收

　　不論是限期改正、拆除還是沒收，購房人都將蒙受巨大損失，輕則損失錢財，重則房財兩空。

　　2. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被確認無效

　　在購買房屋時，一般需要簽訂房屋買賣合同，只有當(dāng)房屋買賣合同合法有效時，買房行為才是受法律保護的，反正，如果簽訂的房屋買賣合同無效，那么就要回歸到房屋買賣合同簽訂之前的狀態(tài)，售房人向購房人退還房款，這時極易發(fā)生糾紛。

　　具體來說，對于在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，如果是本集體經(jīng)濟組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房而簽訂的房屋買賣合同，一般認定合同有效；本集體經(jīng)濟組織成員與他集體經(jīng)濟組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般認定房屋買賣合同無效；集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般認定合同無效。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　北京：

　　（1）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責(zé)任，買受人負有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

　?。?）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。

　　上海：

　　《上海審判實踐》2008年第1期

　?。?）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；

　　（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準，可以認定合同有效；

　?。?）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；

　　（4）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同現(xiàn)實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

　　海南：

　　海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

　　山東：

　　山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

　　當(dāng)然，有些小產(chǎn)權(quán)房會采用簽訂長期租賃（10至20年不等），一次性付清全部租金的方式進行“交易”，此種形式的小產(chǎn)權(quán)房一樣存在極大的法律風(fēng)險。

　　在我們處理的實際案件中，小產(chǎn)權(quán)房被認定違建或房屋買賣合同被認定無效后，購房人希望向售房人追討購房款，但大多數(shù)情況下售房人早已不具備退款能力，購房人極有可能面臨房財兩空的尷尬局面。

　　
三、律師建議

　　小產(chǎn)權(quán)房除了存在上述法律風(fēng)險，還存在諸如拆遷難補償、質(zhì)量難保證、配套不完善、無法抵押無法轉(zhuǎn)賣等風(fēng)險，所以盡管與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房價格便宜不少，但是這類房屋不論是購買還是租住，都極易引發(fā)糾紛，如果您的情況比較復(fù)雜，我們也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您登陸上海律師事務(wù)網(wǎng)進行在線法律咨詢。