在中國，商品房買賣和民間借貸都是很常見的合同類型，兩者之間的關系也十分密切。在某些情況下，當事人可能會同時簽訂商品房買賣合同和民間借貸合同，約定在借款人未按期償還借款的情況下，可以直接將商品房交還給出借人作為抵償，這種約定是否有效呢？本文上海房產(chǎn)律師將從法律角度探討這個問題。

　　一、民間借貸合同和商品房買賣合同的性質(zhì)和約定

　　民間借貸合同是指自然人、法人和其他組織之間通過借款方式進行的資金融通行為所訂立的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，民間借貸是指非金融機構之間的借貸活動，除法律規(guī)定的金融機構外，不得從事吸收公眾存款等金融活動。而商品房買賣合同則是指開發(fā)商或房地產(chǎn)所有人與購房人之間，就商品房的買賣、交付、付款、質(zhì)量保證、違約責任等事項所訂立的合同。

　　在實際操作中，當事人可能會同時簽訂民間借貸合同和商品房買賣合同，約定借款人未按期償還借款時，出借人可以直接將商品房交還給自己作為抵償。這種約定通常被稱為“房抵貸”或“房抵消”。

　　二、“房抵貸”約定的法律效力

　　“房抵貸”約定涉及到兩個合同，即民間借貸合同和商品房買賣合同。在此情況下，應當考慮兩個合同的法律效力和相互關系。

　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。當事人的意思表示經(jīng)過雙方協(xié)商一致并符合法律、法規(guī)的規(guī)定，即構成合同。如果當事人簽訂的合同約定符合法律、法規(guī)的規(guī)定，那么該合同就是有效的。

　　對于“房抵貸”約定的有效性問題，應當分別從民間借貸合同和商品房買賣合同兩個方面進行分析。

　　民間借貸合同的法律效力民間借貸合同是一種約定雙方在一定期限內(nèi)，在這種情況下，民間借貸合同的約定應當符合《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法典》等相關法律的規(guī)定。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，借款合同應當符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，并應當符合公序良俗。如果借款合同中的約定違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者違反公序良俗的，該約定無效。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，借款合同的利率不得高于法定利率的四倍，借款合同約定高于法定利率的，超過部分無效。此外，借款合同中的其他約定，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者違反公序良俗。

　　因此，在“房抵貸”約定中，民間借貸合同的利率和其他約定應當符合法律的規(guī)定，否則該約定無效。如果約定的利率超過法定利率的四倍，則超過部分無效。如果約定的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者違反公序良俗，則該約定也無效。

　　商品房買賣合同的法律效力商品房買賣合同的法律效力主要涉及該合同的內(nèi)容是否合法有效，包括商品房的基本情況、價格、支付方式、交付時間、質(zhì)量標準和維修責任等內(nèi)容是否符合法律的規(guī)定。

　　根據(jù)上海市《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房買賣合同應當包括房屋基本情況、價格、支付方式、交付時間、質(zhì)量標準和維修責任等內(nèi)容。開發(fā)商應當在交付前向購房人出具房屋質(zhì)量保證書。購房人可以按照房屋質(zhì)量保證書要求，對房屋進行檢查，如發(fā)現(xiàn)問題可以提出書面意見并要求開發(fā)商解決。

　　如果商品房買賣合同的內(nèi)容符合法律的規(guī)定，那么該合同就是有效的。如果該合同的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者違反公序良俗，則該約定無效。

　　綜上所述，“房抵貸”約定的有效性取決于民間借貸合同和商品房買賣合同兩個合同的法律效力和約定是否合法有效。如果兩個合同的內(nèi)容符合法律的規(guī)定，則該約定就是有效的。

　　三、相關法律案例

　　下面列舉幾個與“房抵貸”約定相關的法律案例，以供參考。

　　案例一：

　　某購房人在購買商品房時，與開發(fā)商簽訂了“房抵貸”合同，同時簽訂了民間借貸合同。后來，購房人因財務困難未能按期償還借款，被借款人起訴要求返還借款本金及利息。法院判決認定，借款人應當依據(jù)民間借貸合同約定的利率計算借款利息，并返還借款本金。同時，由于民間借貸合同的利率高于法定利率的四倍，超過部分無效，因此，借款人只能獲得法定利率的利息，超過部分應當返還給購房人。

　　案例二：

　　某購房人在購買商品房時，與開發(fā)商簽訂了“房抵貸”合同，同時簽訂了民間借貸合同。后來，購房人因財務困難未能按期償還借款，被借款人起訴要求返還借款本金及利息。法院判決認定，民間借貸合同的利率和其他約定應當符合法律的規(guī)定，否則該約定無效。由于借款人和購房人的“房抵貸”約定的利率高于法定利率的四倍，超過部分無效，因此，借款人只能獲得法定利率的利息，超過部分應當返還給購房人。

　　案例三：

　　某購房人在購買商品房時，與開發(fā)商簽訂了“房抵貸”合同，同時簽訂了民間借貸合同。后來，購房人因財務困難未能按期償還借款，被借款人起訴要求返還借款本金及利息。法院判決認定，民間借貸合同的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者違反公序良俗，因此該約定無效。借款人無法要求購房人返還借款本金和利息。

　　以上案例均為參考案例，具體情況應當根據(jù)實際情況進行分析和判斷。

　　四、結論

　　“房抵貸”約定是指在購房人向開發(fā)商購買商品房時，同時與借款人簽訂民間借貸合同，約定購房人將購房款用于向借款人借款，同時以購房款抵押作為借款的擔保方式。這種約定在一定程度上方便了購房人的融資，但也存在一定的風險。因此，在簽訂“房抵貸”約定時，購房人應當認真閱讀合同內(nèi)容，了解借款人的資信情況和借款用途等相關信息，并保持警惕，避免落入不法分子的陷阱。

　　在實際操作中，購房人和借款人在簽訂“房抵貸”合同時，應當明確約定借款的利率、期限、用途等相關事項，并將這些內(nèi)容寫入合同中，以確保雙方權益得到有效保障。同時，在借款人未按期償還借款的情況下，購房人應當及時采取法律手段，維護自己的合法權益。

　　在上海，關于“房抵貸”約定的法律規(guī)定主要包括《中華人民共和國合同法》、《上海市商品房銷售管理辦法》等相關法律法規(guī)。在簽訂“房抵貸”合同時，雙方應當遵守這些法律法規(guī)的規(guī)定，以確保合同的有效性和合法性。

　　總而言之，上海房產(chǎn)律師認為，對于購房人和借款人來說，“房抵貸”約定既有利有弊。在簽訂“房抵貸”合同時，雙方應當認真閱讀合同內(nèi)容，確保約定的合法性和有效性，并保持警惕，避免落入不法分子的陷阱。同時，在借款人未按期償還借款的情況下，購房人應當及時采取法律手段，維護自己的合法權益。